一、引言

《合同法》第二百二十九條?租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。

實務中多認為上條所指向的，即為買賣不破租賃規(guī)則。另據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（下稱《房屋租賃司法解釋》）第20條規(guī)定，所謂買賣不破租賃，是指租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)讓與的，承租人可以請求租賃物受讓人繼續(xù)履行租賃合同。受讓人并非租賃合同當事人，法律在此突破債的相對性，例外令其受租賃合同拘束，目的明顯是維護承租人的用益利益。

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條?租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：

（一）房屋在出租前已設立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

這種債權(quán)物權(quán)化的現(xiàn)象，在我國其他立法也有體現(xiàn)。《物權(quán)法》第20條所規(guī)定的預告登記制度，同樣也讓原本只具有相對性的債權(quán)，借由登記對第三人產(chǎn)生效力。旨在發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的債權(quán)經(jīng)預告登記后，未經(jīng)債權(quán)人同意，不動產(chǎn)權(quán)利人對第三人處分不動產(chǎn)的，并不發(fā)生效力。

《物權(quán)法》第二十條?當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。

實務中饒富理論趣味的，是房屋所有權(quán)人與受讓人締結(jié)房屋買賣合同，并將債權(quán)預告登記，又與承租人締結(jié)租賃合同并交付房屋的，嗣后發(fā)生房屋所有權(quán)變動時，受讓人能否主張租賃合同對其不生效力，勢必成為利害關(guān)系各方爭議焦點。考察我國法院的司法實踐以及民法原理，或能給予我們?nèi)舾蓡⒌稀?/p>

二、先交付租賃物后辦理所有權(quán)讓與預告登記

實務中法院多認為，承租人須具備租賃的公示外觀，才能發(fā)生買賣不破租賃的效力。如《上海市高級人民法院關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答(三)》便認為，未經(jīng)登記的租賃合同，承租人原則上不得主張買賣不破租賃。而江蘇省高級人民法院在其《執(zhí)行異議之訴案件審理指南》中也說明，承租人在租賃物被保全或執(zhí)行前已經(jīng)與被執(zhí)行人簽訂了合法有效的房屋租賃合同，且已按約支付租金，并實際占有使用房屋的，可以適用“買賣不破租賃”原則。

其法理在于，租賃合同本無公示方式，如允許承租人未履行合同便可向租賃物受讓人主張租賃權(quán)益，必然對受讓人產(chǎn)生不測危害。因此承租人占有租賃物或就租賃合同進行登記的，一定程度已對租賃的權(quán)利外觀有所公示，受讓人對于法律后果應有預期，不致過分妨礙交易安全。

在出賣人向承租人交付租賃房屋后，又將房屋賣給受讓人并經(jīng)預告登記的，受讓人于取得房屋所有權(quán)后，能否請求承租人騰房清屋，此時便有訴諸買賣不破租賃法理的余地。承租人占有租賃房屋后，出租人并不喪失租賃物所有權(quán)，自然可基于所有權(quán)對外處分租賃房屋。此時受讓人即使辦理預告登記，其所擔保的只是房屋所有權(quán)的順利讓與，與房屋受讓后概括承受原所有權(quán)人在租賃合同中的法律地位并無沖突。就此而言，在租賃物已經(jīng)交付承租人占有使用后，受讓人的法律地位并不因嗣后辦理預告登記而更為優(yōu)越，承租人依然可基于租賃合同對房屋繼續(xù)占有使用。

三、先辦理所有權(quán)讓與預告登記后交付租賃物

實務中較有爭議的是，出賣人將房屋賣給受讓人并辦理房屋所有權(quán)讓與的預告登記，在房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記至受讓人名下前，出賣人又將房屋租予承租人并交付的，此時承租人能否對受讓人主張“買賣不破租賃”。

1、出賣人在辦理房屋讓與預告登記后，能否再將房屋出租他人

在（2011）川涼中民終字第566號胡國亮訴眾鑫公司、徐明芳、李光友排除妨害糾紛一案中，法院認為，“徐明芳、李光友與眾鑫公司簽訂《房屋租賃合同》無權(quán)利人胡國亮的簽字確認，且此時徐明芳（筆者注：出租人之一）已將房屋賣出，雖然還沒有完成過戶手續(xù)，但該房屋已進行公告，徐明芳已喪失對該房屋的處分權(quán)，根據(jù)《物權(quán)法》第二十條第一款的規(guī)定，徐明芳、李光友與眾鑫公司簽訂《房屋租賃合同》應屬無效合同。”依據(jù)法院觀點，若租賃房屋已經(jīng)辦理預告登記，出賣人對房屋再無處分權(quán)，嗣后簽訂的《房屋租賃合同》亦將淪為無效，買賣不破租賃更是無從談起。

對此意見，需要討論的有以下三點：

首先，依據(jù)《物權(quán)法》第20條第1款后半段規(guī)定，預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)變動效力。預告登記賦予買受人針對出賣人的請求權(quán)以物權(quán)效力，就特定標的物權(quán)利的取得已較一般債權(quán)人優(yōu)先，其法律地位與未預告登記前顯有強化，就此而言，預告登記已具有保障債權(quán)實現(xiàn)的擔保功能。

其次，買受人雖然辦理預告登記，但仍未就房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)辦理本登記，房屋所有權(quán)人仍為出賣人，其自可就房屋再做處分，只是未經(jīng)作為預告登記權(quán)利人的買受人同意，該項處分不發(fā)生物權(quán)變動效力。法院認為房屋辦理預告登記后，出賣人便喪失處分權(quán)，似乎有所誤會。

最后，所謂處分，是指產(chǎn)生現(xiàn)有權(quán)利變動的行為。出賣人與承租人締結(jié)租賃合同甚至交付租賃物，并未發(fā)生租賃物權(quán)利變動的法律效果，租賃合同的締結(jié)以及履行顯然并非處分。即使出租人對租賃物沒有處分權(quán)，也不妨礙租賃合同的效力，出租人只是應就合同的履行不能承擔違約責任。而預告登記所阻卻的只是針對不動產(chǎn)的處分效力，租賃合同的締結(jié)自然不應包括在內(nèi)；就此而言，預告登記權(quán)利人不能以房屋業(yè)已預告登記為由，主張租賃合同不生效力。

總而言之，出租行為并非法律上的處分，出租人縱然無處分權(quán)，其與承租人簽訂的租賃合同當然也不因出租人對租賃物有無處分權(quán)而受有影響。房屋即使成為預告登記的客體，并不妨礙房屋所有權(quán)人在交付房屋或移轉(zhuǎn)所有權(quán)之前，基于有效的租賃合同將房屋租予他人。

2、出賣人在房屋預告登記后，又出租他人的，承租人能否主張買賣不破租賃？

有疑問又最具趣味的，是出賣人就房屋所有權(quán)讓與辦理預告登記后，又將房屋租予他人并交付的，買受人是否仍受租賃合同的拘束。如果依循買賣不破租賃法理，邏輯上自然可以得出，盡管房屋所有權(quán)嗣后變動，承租人仍可基于租賃合同向房屋受讓人主張使用收益的結(jié)論。

但筆者以為，此項結(jié)論值得商榷，論證如下：

首先，買賣之所以不破租賃，并非來自于邏輯推演，而是植根于關(guān)切承租人生存利益的法政策考量。這也意味著，在有正當理由認為承租人利益不值得特殊保護時，買賣不破租賃的法理便應推翻。比如，在租賃權(quán)尚未借助登記或占有得以公示之際，受讓人在取得物權(quán)時無從知悉租賃權(quán)的存在，理論與實務均認為此時承租人利益應讓位于市場交易的安全。

其次，根據(jù)《房屋租賃司法解釋》第20條但書規(guī)定，實踐中對“買賣不破租賃”的適用限制已有正當依據(jù)。如房屋是在查封后出租他人的，嗣后房屋因強制執(zhí)行發(fā)生物權(quán)變動的，承租人不能援引買賣不破租賃對抗日后的房屋所有權(quán)人。《物權(quán)法》第190條后段在前述司法解釋的基礎上進一步規(guī)定，抵押權(quán)設立后抵押人出租抵押財產(chǎn)的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。所謂不得對抗已登記的抵押權(quán)，并非指抵押權(quán)登記后，當事人締結(jié)的租賃關(guān)系便罹于無效；而是抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)時，不可避免將發(fā)生抵押物權(quán)變動，此時抵押物承租人不可對抵押物所有權(quán)人主張租賃合同對其有效。

《物權(quán)法》第一百九十條?訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。

復次，基于“相似事實，相同處理”的公平原則，業(yè)已辦理所有權(quán)讓與預告登記的房屋再行出租的，承租人也不得再行援引買賣不破租賃以資救濟。在房屋已經(jīng)預告登記的，承租人明知或應知房屋所有權(quán)已有易主可能，自應合理斟酌租賃期限，這一境況與出租人將業(yè)已查封的房屋出租他人時并無不同。若允許受讓人一方面在預告登記語境下應受困于買賣不破租賃，另一方面在查封時卻無須承擔租賃負擔，相似情境利益卻顯有失衡，法律適用自然應當尋求同等對待。

最后，所有權(quán)讓與預告登記旨在使權(quán)利人相較一般債權(quán)人對特定標的物有優(yōu)先權(quán)利，具有擔保效力已如前述，理論上儼然已具有限制物權(quán)的地位。而依據(jù)《物權(quán)法》第190條后段規(guī)定，房屋抵押登記后另行出租的，承租人不再具有對抗抵押物受讓人的優(yōu)越權(quán)利，而預告登記本身作為一種協(xié)力受讓人抵御法律風險的擔保手段，其法律地位即與抵押權(quán)有相似之處。何況，通過登記簿的公示機能已經(jīng)使承租人有知悉及避險可能，此時應類推適用《物權(quán)法》第190條后段及《城鎮(zhèn)房屋租賃司法解釋》第20條但書規(guī)定，認為出賣人將在先辦理所有權(quán)讓與預告登記的房屋再行出租的，承租人不能對抗房屋的受讓人。

3、預告登記雖先于租賃辦理但嗣后失效的，買賣是否不破租賃？

實務中，仍會面臨的問題是，預告登記因債權(quán)消滅或期間經(jīng)過而失效的，曾經(jīng)受預告登記保護的受讓人能否主張租賃關(guān)系對其不生影響？在(2016)浙0523執(zhí)異10號金德順等訴安吉寶云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛一案中，案外人銀行與房地產(chǎn)公司簽訂租賃合同時，受讓人辦理的預告登記已失效，法院認為房地產(chǎn)開發(fā)公司與銀行簽訂的租賃合同應當認定為合法有效，銀行基于該租賃合同合法占有案涉房屋，其有權(quán)據(jù)此排除執(zhí)行。就此而言，法院認為預告登記業(yè)已失效，承租人仍可以租賃權(quán)對抗受讓人的執(zhí)行請求；換言之，如若預告登記仍然生效，則依法院判決反面解釋，租賃債權(quán)即回復相對本色，承租人無法以之對抗合同以外的買受人，恰好契合本文見解。

四、房屋所有權(quán)人為他人辦理抵押權(quán)預告登記后，又將房屋租予他人，承租人能否對抗房屋買受人？

依據(jù)《物權(quán)法》第20條第1款前段規(guī)定，當事人簽訂涉及包括抵押權(quán)設立在內(nèi)的不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議的，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，當事人可以按照約定辦理預告登記。因此當事人締結(jié)抵押合同后，基于各種原因可先就房屋辦理抵押權(quán)預告登記。有疑問的是，房屋所有權(quán)人若在抵押權(quán)預告登記辦理后而本登記辦理前，將房屋出租他人的，承租人是否可以買賣不破租賃為由對抗抵押物的受讓人？

就抵押權(quán)預告登記的法律地位而言，(2012)滬二中民六(商)終字第138號中國光大銀行股份有限公司上海青浦支行訴上海東鶴房地產(chǎn)有限公司、陳思綺保證合同糾紛案民事判決書系《最高人民法院公報》2014年第9期登載案例，登載時的裁判摘要稱：“抵押權(quán)預告登記并未使銀行獲得現(xiàn)實的抵押權(quán)，而是待房屋建成交付借款人后銀行就該房屋設立抵押權(quán)的一種預先的排他性保全”，可見抵押權(quán)預告登記尚不具有抵押權(quán)本登記的擔保地位，性質(zhì)與效力上應與抵押權(quán)登記嚴格區(qū)別。正因如此，原則上依據(jù)《物權(quán)法》第190條規(guī)定，抵押權(quán)設立前已向承租人交付租賃房屋的，承租人可以其租賃地位對抗抵押物買受人，而是否辦理以及何時辦理抵押權(quán)預告登記，對于承租人權(quán)益而言均無差異。

五、結(jié)論

結(jié)合法院的實務見解與民法原理，就買賣不破租賃與預告登記的關(guān)系而言，本文得出結(jié)論如下：

第一，出租人將房屋租予他人并交付后，又將房屋出賣第三人并辦理預告登記的，承租人可以依據(jù)《城鎮(zhèn)房屋租賃司法解釋》第20條規(guī)定，“請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同”。

第二，出租人將房屋出賣他人并辦理預告登記后，在房屋所有權(quán)變動前又將房屋租予他人的，買受人可基于物上請求權(quán)（《物權(quán)法》第34條）要求承租人返還房屋的占有。

第三，只要租賃發(fā)生在房屋抵押權(quán)設立前，無論是否辦理抵押權(quán)預告登記，承租人均可依據(jù)《城鎮(zhèn)房屋租賃司法解釋》第20條規(guī)定，主張租賃地位繼續(xù)對抗抵押物的受讓人。

作者：陳詣文，來源：高杉LEGAL 微信公眾號