案情簡介：

2003年11月，趙大、趙二兄弟購買涉案房產(chǎn)成交價(jià)為376500元，產(chǎn)權(quán)登記在二人名下。趙大支付代辦費(fèi)2500元、傭金4000元、煤氣安裝費(fèi)3140元、評估費(fèi)1338元、保險(xiǎn)費(fèi)1530元、契稅5701元。期間，賣方確認(rèn)共收到趙大支付款項(xiàng)計(jì)376500元。

另查明趙大貸款170000元用于購買涉案房產(chǎn)，貸款現(xiàn)已結(jié)清，趙二確認(rèn)貸款由趙大負(fù)責(zé)償還。趙大認(rèn)可趙二出資89234元，認(rèn)可所支付的購房款含有父母拆遷補(bǔ)償款89234元，但認(rèn)為該款系贈(zèng)與趙大購房，與趙二無關(guān)。

趙大認(rèn)為其對涉案房屋享有86.5%份額，趙二享有13.5%份額；趙二認(rèn)為涉案房屋應(yīng)平分，各占50%份額。

本案一二審法院觀點(diǎn)比較統(tǒng)一，并沒有采納雙方的主張，給出了法院的終極答案。

法院觀點(diǎn)

一、不支持趙二關(guān)于兄弟屬同一家庭成員，其共有房產(chǎn)應(yīng)各半的觀點(diǎn)

趙大與趙二雖為兄弟關(guān)系，但未共同生活，不符合《中華人民共和國民法典》第一千零四十五條規(guī)定“家庭成員”條件。趙二關(guān)于其與趙大系家庭關(guān)系的上訴主張不能成立。趙大和趙二對案涉房產(chǎn)沒有約定為按份共有或共同共有，雙方又不具有家庭關(guān)系，故一審法院認(rèn)定案涉房產(chǎn)應(yīng)視為按份共有，并無不當(dāng)。

二、不支持趙大所支付的辦證費(fèi)用、稅費(fèi)、還貸利息應(yīng)列入購房出資的觀點(diǎn)

趙大、趙二在按照與案外人簽訂的《房地產(chǎn)買賣契約》約定支付案涉房產(chǎn)的全部購房款時(shí)即已完成對案涉房產(chǎn)的出資義務(wù)，一審法院以此時(shí)趙大、趙二對案涉房產(chǎn)的出資額來認(rèn)定其各自的產(chǎn)權(quán)份額，并無不當(dāng)。趙大支付的傭金、房屋辦證稅費(fèi)及償還的按揭貸款利息等，均屬于案涉房產(chǎn)的成本，不宜認(rèn)定為購買案涉房產(chǎn)時(shí)的出資。該成本可待對房屋進(jìn)行分割時(shí)再行抵扣。

三、不支持趙大關(guān)于父母拆遷款89234元系贈(zèng)與趙大購房的觀點(diǎn)

關(guān)于案涉房產(chǎn)的購房款中來源于趙大、趙二父親的拆遷補(bǔ)償款89234元，趙大主張?jiān)摴P款項(xiàng)系父親贈(zèng)與其個(gè)人購房，但未提交相關(guān)證據(jù)證明其該主張。一審法院認(rèn)定該筆款項(xiàng)為趙大、趙二的共同出資，較為合理。

最終法院裁決

因趙大認(rèn)可趙二出資89234元，故趙二對訟爭房屋的出資應(yīng)認(rèn)定為133851元（89234元÷2＋89234元），出資比例為35.6%（133851元÷376500元），趙大對訟爭房屋的出資應(yīng)認(rèn)定為242649元（206500元-133851元＋170000元），出資比例為64.4%（242649元÷376500元）。

福州律師蔡思斌評析：

本案當(dāng)事人雖然是兄弟，但雙方各自組建家庭并各自生活，并非屬于同一家庭成員，不能依法認(rèn)定為共同房產(chǎn)比例應(yīng)均等。其實(shí)，牽涉到大額款項(xiàng)的行為時(shí)都應(yīng)“先小人，后君子”，如若兄弟二人在當(dāng)初聯(lián)名購房時(shí)作一書面協(xié)議約定，明確雙方購房款項(xiàng)支出，明確產(chǎn)權(quán)比例，就根本不會(huì)提起本案訴訟，也不會(huì)影響兄弟之情了。二場官司打下來，兄弟肯定是無法做了，這又何必，先說斷、后不亂。這是蔡律師在評析案例文章屢次表述的觀點(diǎn)，可惜并非每個(gè)當(dāng)事人都有如此思維，有時(shí)也就難免訟爭了。

不過，法院關(guān)于將購房稅費(fèi)及還貸利息列入購房成本，不宜將其列入原始出資總額并計(jì)算的說法倒是有一定的參考意義。還貸利息不列入完全可以理解，但對于購房稅費(fèi)及辦證費(fèi)用等沒有列入蔡律師認(rèn)為還是有一定斟酌空間的。當(dāng)然，如在離婚案件中，在計(jì)算婚前房產(chǎn)婚后增值率，相應(yīng)婚前房產(chǎn)所支付的所有費(fèi)用甚至中介費(fèi)用及后續(xù)還貸利息都應(yīng)列入成本，再以此為基數(shù)計(jì)算增值率的。

案例索引：(2021)閩01民終6106號，當(dāng)事人系化名并有刪節(jié)。

蔡思斌

2022年6月6日