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福州律師分享：房產(chǎn)證上登記男方占1%女方占99%的份額,離婚時(shí)房產(chǎn)均分還是按登記份額分割?

福州律師網(wǎng) — Wed, 30 Oct 2024 01:49:41 +0000

房產(chǎn)證上登記男方占1%女方占99%的份額, 離婚時(shí)房產(chǎn)均分還是按登記份額分割?
作者/ 琚敬（北京云亭律師事務(wù)所）

閱讀提示

房產(chǎn)登記在夫妻雙方名下，一方登記份額為1%，另一方登記份額為99%，離婚時(shí)，是按照登記的份額分割房產(chǎn)，還是平均分割呢？

裁判要旨

房屋產(chǎn)權(quán)登記為按份共有，并且在辦理房本時(shí)登記的份額比例為99%和1%，這意味著當(dāng)事人雙方對(duì)房產(chǎn)作出了按份共有的約定，并且已按照該約定進(jìn)行了物權(quán)登記。該約定和登記具有法律效力，對(duì)雙方具有約束力，應(yīng)當(dāng)按照登記的份額即99%和1%進(jìn)行分割。

基本案情

1. 陳某（女）、王某（男）于2011年登記結(jié)婚，2012年簽訂《購(gòu)房合同》，2019年辦理房產(chǎn)證，房產(chǎn)登記為陳某占99%，王某占1%。

2. 陳某委托王某辦理產(chǎn)權(quán)證事宜，在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，雙方出具書面的《聲明》載明：“雙方按份共有：陳某占有份額99%，王某占有份額1%。”

3.2020年，雙方離婚，陳某主張按照登記份額分割房屋，王某主張其辦理房產(chǎn)證時(shí)并不清楚1%和99%的意義，認(rèn)為房產(chǎn)為共同財(cái)產(chǎn)應(yīng)均分。訴訟過程中，房屋經(jīng)評(píng)估，價(jià)值為367.8萬(wàn)元。

4.一審法院認(rèn)為房屋為雙方婚后購(gòu)買，婚姻存續(xù)期間共同還貸，雙方就該房屋亦無其他約定情形，未按照登記比例分割房產(chǎn)，判決陳某給付王某房屋補(bǔ)償款150萬(wàn)元。

5.陳某提起上訴，二審法院同意一審法院裁判意見，駁回上訴。

6.陳某向檢察院申請(qǐng)抗訴，檢察院提起抗訴后，北京市高級(jí)人民法院指令北京市第二中級(jí)人民法院再審。

7.北京二中院再審認(rèn)為，雙方對(duì)房產(chǎn)作出了按份共有的約定，并且已按照約定進(jìn)行了物權(quán)登記，判決房屋歸陳某，陳某向王某支付補(bǔ)償款36780元（按照房產(chǎn)1%份額比例計(jì)算）。

【案件來源】北京市第二中級(jí)人民法院【（2021）京02民再181號(hào)】

法院裁判要點(diǎn)

一審法院認(rèn)為：婚姻關(guān)系的存續(xù)應(yīng)以夫妻感情為基礎(chǔ)。陳某與王某在共同生活中發(fā)生矛盾，現(xiàn)雙方同意離婚，應(yīng)予準(zhǔn)許。關(guān)于房產(chǎn)問題，1204號(hào)房屋登記在雙方名下，雖然該房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書顯示為按份共有，王某1%，陳某99%，但該房屋為雙方婚后購(gòu)買，婚姻存續(xù)期間共同還貸，雙方就該房屋亦無其他約定情形，現(xiàn)原告請(qǐng)求應(yīng)以房產(chǎn)證的登記為準(zhǔn)，無法律依據(jù)。考慮到實(shí)際情況認(rèn)定房屋歸陳某所有為宜，由原告向被告支付相應(yīng)房屋補(bǔ)償款，從照顧女方的原則出發(fā)，房屋補(bǔ)償款本院酌定為150萬(wàn)元。判決雙方離婚，房屋歸陳某所有，陳某給付王某房屋補(bǔ)償款150萬(wàn)元。

北京市二中院再審認(rèn)為：本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是涉案的1204號(hào)房屋如何分割。根據(jù)查明的事實(shí)，王某和陳某將房屋產(chǎn)權(quán)登記為按份共有，并且在辦理登記的聲明中明確約定為按份共有，份額比例為王某1%，陳某99%。王某簽署聲明（并代理陳某簽署）并向登記機(jī)關(guān)表明是其真實(shí)意思表示，這意味著當(dāng)事人雙方對(duì)房產(chǎn)作出了按份共有的約定，并且已按照約定進(jìn)行了物權(quán)登記。該約定和登記對(duì)陳某和王某雙方具有約束力。因此，對(duì)于涉案房屋，應(yīng)當(dāng)按照按份共有的約定進(jìn)行分割。根據(jù)按份共有的份額比例，法院認(rèn)定該房屋歸陳某所有為宜，由陳某向王某支付相應(yīng)房屋折價(jià)款。原審對(duì)于房屋分割處理有誤，再審予以改正。故判決撤銷一、二審判決的財(cái)產(chǎn)部分，1204號(hào)房屋歸陳某所有，陳某給付王某房屋補(bǔ)償款36780元（按照房產(chǎn)1%份額比例計(jì)算）。

律師分析

一、雙方約定了房產(chǎn)份額的，一般按照約定的份額進(jìn)行房產(chǎn)分割

司法實(shí)踐中，對(duì)于離婚時(shí)房產(chǎn)是按照登記的份額分割還是按照共同財(cái)產(chǎn)一人一半分割，存在不同的觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：登記機(jī)關(guān)登記的份額比例并不當(dāng)然能夠作為存在夫妻財(cái)產(chǎn)約定的依據(jù)。實(shí)踐中，夫妻婚后共同購(gòu)買的房產(chǎn)，即使只登記在一方名下，并不意味著房屋僅屬于登記的一方，對(duì)方也享有一半份額，故產(chǎn)權(quán)登記情況不應(yīng)作為分割依據(jù)。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記具有公示效力，能夠明確不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，夫妻雙方作為完全民事行為能力人，應(yīng)意識(shí)到登記的法律后果，不動(dòng)產(chǎn)登記可以視為是雙方對(duì)于房產(chǎn)份額的一種約定，應(yīng)尊重雙方的意思自治，按照登記的份額比例進(jìn)行分割。

筆者根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)以及案例檢索分析發(fā)現(xiàn)，司法實(shí)踐中法院一般按照第二種觀點(diǎn)，即按照登記的份額比例分割房產(chǎn)。

同時(shí)，有些法官在審查該類案件中，除了考慮登記的份額之外，還會(huì)考慮登記時(shí)當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，法官一般會(huì)審查不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)雙方有無填寫《知情同意書》《聲明》《詢問材料》等資料，如填寫了相關(guān)知情材料，說明雙方對(duì)于登記的份額是知情并了解的，會(huì)按照登記的份額比例進(jìn)行房產(chǎn)分割。這也給大家提供了一個(gè)思路，作為登記份額少的一方，登記時(shí)沒有在現(xiàn)場(chǎng)而是由另一方代辦，并且沒有簽署相關(guān)知情文件，如果想推翻登記的房產(chǎn)份額，可以考慮調(diào)取不動(dòng)產(chǎn)登記材料，以登記材料不是自己親自辦理，不知情非真實(shí)意思表示等方面，嘗試說服法官以爭(zhēng)取更多房產(chǎn)份額，不過實(shí)踐中想要推翻份額約定難度也是比較大的。

二、實(shí)踐中，除了房產(chǎn)登記份額，法官可能綜合考慮的其他情形

一般情況下，法官會(huì)按照房產(chǎn)登記的份額進(jìn)行房產(chǎn)分割，但是特殊情況下，法官也會(huì)綜合考慮案情具體情況，以房屋產(chǎn)權(quán)登記為基礎(chǔ)，結(jié)合雙方對(duì)房屋出資比例、家庭貢獻(xiàn)、照顧女方原則等因素，比照房產(chǎn)證上的比例上下浮動(dòng)后進(jìn)行分割或者在折價(jià)款上給予適當(dāng)傾斜。例如（2020）滬0115民初29191號(hào)判決，法官考慮到出資和產(chǎn)權(quán)登記比例相差懸殊，房屋登記與雙方對(duì)房屋貢獻(xiàn)嚴(yán)重不符，有失公允，在判決時(shí)就酌情調(diào)整了折價(jià)款比例。

三、房產(chǎn)登記份額如果和雙方后續(xù)約定不符的，以新的約定為準(zhǔn)

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記分為對(duì)內(nèi)效力和對(duì)外效力，對(duì)外效力是指根據(jù)物權(quán)公示公信原則，善意第三人基于對(duì)登記的信賴而與登記權(quán)利人發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)交易行為應(yīng)受到法律的保護(hù)；對(duì)內(nèi)效力是指應(yīng)審查當(dāng)事人的真實(shí)意思表示來確定真正的權(quán)利人。

雖然按照《民法典》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，但是夫妻將共同購(gòu)買的房屋登記于雙方名下，在離婚時(shí)，不能簡(jiǎn)單地完全按照登記情況將房屋進(jìn)行分割，還需審查雙方是否對(duì)房產(chǎn)歸屬有新的約定。例如（2020）粵01民終15517號(hào)案件中，雖然房產(chǎn)按份登記在雙方名下，但雙方在離婚時(shí)約定房產(chǎn)歸一方所有，法官判決房產(chǎn)歸屬時(shí)就以雙方約定為準(zhǔn)。

四、婚前將房產(chǎn)加名登記為按份共有，如房產(chǎn)具有彩禮性質(zhì)，符合返還條件的應(yīng)予返還

一方婚前將房產(chǎn)加名，如果登記以雙方結(jié)婚且婚后感情生活長(zhǎng)久穩(wěn)固為目的，贈(zèng)與房產(chǎn)具有彩禮的性質(zhì)，即使房產(chǎn)登記為按份共有，法官也不會(huì)按照份額比例進(jìn)行分割，例如（2021）閩0481民初3364號(hào)案例中，男方在婚前將房產(chǎn)30%份額贈(zèng)與女方，房產(chǎn)系男方出資并且產(chǎn)生了巨大債務(wù)，雙方婚姻僅維持100天就訴訟離婚。法院認(rèn)為，房產(chǎn)30%產(chǎn)權(quán)份額贈(zèng)與給女方是以結(jié)婚為目的，具有彩禮性質(zhì)，雙方維持婚姻關(guān)系的時(shí)間極其短暫，且案涉房屋價(jià)值巨大，男方亦為購(gòu)買案涉房屋背上了巨額債務(wù)，該贈(zèng)與行為足以導(dǎo)致李某生活面臨困境，最終判決女方返還財(cái)產(chǎn)，確認(rèn)房產(chǎn)歸男方所有。

綜上所述，實(shí)踐中法官一般會(huì)按照登記的份額比例分割房屋，但是也會(huì)綜合考慮其他情形，比如出資與約定份額存在明顯不公的，法官可能綜合考慮雙方的出資貢獻(xiàn)、照顧女方權(quán)益原則等，酌情調(diào)整房產(chǎn)份額；特殊情況下，比如雙方有新的約定或者符合彩禮性質(zhì)的房產(chǎn)加名，法官不會(huì)按照房產(chǎn)登記份額進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割，而會(huì)根據(jù)公平原則，結(jié)合財(cái)產(chǎn)性質(zhì)以及雙方約定情況，綜合進(jìn)行判定。

實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

為了減少夫妻之間房產(chǎn)紛爭(zhēng)，明確房產(chǎn)權(quán)屬，保護(hù)自己的合法權(quán)益，律師建議，實(shí)踐中應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

1.夫妻之間可以以夫妻財(cái)產(chǎn)約定的形式，約定婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)（房產(chǎn)）或婚前財(cái)產(chǎn)（房產(chǎn)）的歸屬，例如婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)歸一方所有、共同所有，或一部分財(cái)產(chǎn)共同所有，一部分財(cái)產(chǎn)個(gè)人所有，約定應(yīng)采用書面形式。

2.雙方在房產(chǎn)證上的房產(chǎn)份額登記，一般會(huì)認(rèn)定屬于雙方對(duì)于共同房產(chǎn)按份共有的約定，雖然不是傳統(tǒng)意義上的書面形式，但是房產(chǎn)登記能體現(xiàn)出雙方的真實(shí)意思表示，特別是登記時(shí)如果同時(shí)簽署了《聲明》《知情同意書》《問詢筆錄》等材料的話，離婚房產(chǎn)分割時(shí)，法官一般都會(huì)按照登記的房屋份額比例分割。

3.夫妻雙方在進(jìn)行房產(chǎn)登記時(shí)，一定要明確房產(chǎn)是共同共有還是按份共有，按份共有的話具體的比例是多少，切不可一時(shí)沖動(dòng)作出非真實(shí)意思表示的登記行為，比如一方出資很多但是為了表忠心或哄另一方開心而登記對(duì)方99%，如果將來真的發(fā)生婚變，再去推翻房產(chǎn)登記的份額是非常難的。

4.實(shí)踐中，除了夫妻財(cái)產(chǎn)約定房產(chǎn)份額，還存在很多婚前房產(chǎn)贈(zèng)與一方的情形，此種情形下，贈(zèng)與人在產(chǎn)權(quán)變更登記之前可以行使任意撤銷權(quán)，在房屋產(chǎn)權(quán)完成變更登記后，贈(zèng)與行為即完成不可撤銷，即按照房產(chǎn)登記的比例分割房產(chǎn)份額，因此，進(jìn)行房產(chǎn)份額登記一定要深思熟慮，慎之又慎。

相關(guān)法律規(guī)定

《中華人民共和國(guó)民法典》

第二百一十七條?不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

第六百五十八條?贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。

經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同或者依法不得撤銷的具有救災(zāi)、扶貧、助殘等公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同，不適用前款規(guī)定。

第一千零六十五條?男女雙方可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。沒有約定或者約定不明確的，適用本法第一千零六十二條、第一千零六十三條的規(guī)定。　　

夫妻對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)的約定，對(duì)雙方具有法律約束力。　　

夫妻對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)約定歸各自所有，夫或者妻一方對(duì)外所負(fù)的債務(wù)，相對(duì)人知道該約定的，以夫或者妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)清償。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉婚姻家庭編的解釋（一）》

第三十二條?婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈(zèng)與另一方或者共有，贈(zèng)與方在贈(zèng)與房產(chǎn)變更登記之前撤銷贈(zèng)與，另一方請(qǐng)求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照民法典第六百五十八條的規(guī)定處理。

延伸閱讀

案例1

房屋系雙方婚姻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買，并已約定按份共有，其中陳某占99％共有份額，劉某占1％共有份額，并有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書加以登記，應(yīng)視為夫妻雙方對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的分配約定。

北京市高級(jí)人民法院在劉某與陳某離婚糾紛再審【（2019）京民申6063號(hào)】中認(rèn)為：對(duì)于案涉102號(hào)房屋分割問題，該房屋系雙方婚姻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買，并已約定按份共有，其中陳某占99％共有份額，劉某占1％共有份額，并有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書加以登記，應(yīng)視為夫妻雙方對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的分配約定，兩審法院根據(jù)上述登記份額對(duì)102號(hào)房屋予以分割，有事實(shí)和法律依據(jù)。兩審法院根據(jù)查明的事實(shí)并結(jié)合相應(yīng)證據(jù)所作判決，并無不當(dāng)。

案例2

訟爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)登記為雙方各1／2按份共有，該份額體現(xiàn)了雙方對(duì)該財(cái)產(chǎn)所作的約定，認(rèn)定房產(chǎn)應(yīng)由雙方各半分割。

福建省廈門市中級(jí)人民法院在陳某、許某1離婚糾紛二審民事判決書【(2020）閩02民終1617號(hào)】認(rèn)為：關(guān)于址于廈門市集美區(qū)里號(hào)室房產(chǎn)的處理。根據(jù)查明的事實(shí)，雙方于婚后辦理訟爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)登記，根據(jù)該產(chǎn)權(quán)登記的內(nèi)容，該房產(chǎn)為雙方按份共有，各享有1／2份額，故訟爭(zhēng)房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。一審法院依據(jù)訟爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)登記內(nèi)容即雙方各1／2按份共有，認(rèn)為該份額體現(xiàn)了雙方對(duì)該財(cái)產(chǎn)所作的約定，并據(jù)此認(rèn)定訟爭(zhēng)房產(chǎn)應(yīng)由陳某和許某1各半分割，以訟爭(zhēng)房產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的貸款及對(duì)應(yīng)利息應(yīng)由陳某和許某1各半承擔(dān)，該認(rèn)定并無不當(dāng)。

案例3

以房屋產(chǎn)權(quán)登記為基礎(chǔ)，結(jié)合考慮雙方各自對(duì)房屋貢獻(xiàn)、照顧女方原則等因素，確定房屋份額歸占比99%的一方所有，在房屋市值扣除目前剩余貸款后，酌情確定一方支付給另一方房屋折價(jià)款金額（超出1%的比例）。

上海市浦東新區(qū)人民法院在焦某某與李某離婚糾紛一審【(2020）滬0115民初29191號(hào)】中認(rèn)為：案涉房屋系原、被告婚后購(gòu)買，產(chǎn)權(quán)登記為按份共有（原告占99%份額，被告占1%份額），系當(dāng)時(shí)雙方基于首付款由原告父母全額出資情況下協(xié)商結(jié)果，對(duì)雙方均有約束力，應(yīng)在房屋分割時(shí)予以充分考慮。然川沙路房屋房款支付系由首付款1,020,000元和貸款700,000元共同組成，在原告父母出資僅占一半多比例情況下，被告僅分割房屋價(jià)值1%，顯然與原、被告各自對(duì)房屋貢獻(xiàn)嚴(yán)重不符，有失公允。綜上，本院以房屋產(chǎn)權(quán)登記為基礎(chǔ)，結(jié)合考慮原、被告各自對(duì)房屋貢獻(xiàn)、照顧女方原則等因素，確定川沙路房屋歸原告所有，在房屋市值扣除目前剩余貸款后，酌情確定原告支付被告房屋折價(jià)款500,000元。（房屋剩余貸款約為520,983元。原、被告一致確認(rèn)房屋市值為3,300,000元。被告主張首付后以公積金貸款方式出資500,000元。法院判決的酌情折價(jià)款實(shí)際占比約為18%）

案例4

婚前將房屋加名登記為按份共有，法院認(rèn)為贈(zèng)與房屋產(chǎn)權(quán)份額系以雙方結(jié)婚且婚后感情生活長(zhǎng)久穩(wěn)固為目的的，案涉財(cái)產(chǎn)實(shí)際上是雙方維持婚姻關(guān)系的一種擔(dān)保，具有彩禮的性質(zhì)，符合彩禮返還條件的應(yīng)予返還。

福建省永安市人民法院在李某、陳某1等離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛民事一審民事判決書【(2021）閩0481民初3364號(hào)】認(rèn)為：李某系為雙方結(jié)婚而購(gòu)買案涉房屋的，且陳某1自認(rèn)系在李某告知其已婚并有子女的情況后，其向李某提出分手的情況下，李某為挽留與彌補(bǔ)其，才提出將案涉房屋的30%產(chǎn)權(quán)份額贈(zèng)與給其的，換而言之，如果陳某1不同意結(jié)婚，李某是不會(huì)贈(zèng)與其該財(cái)產(chǎn)的。因此，可以確定李某將案涉房屋的30%產(chǎn)權(quán)份額贈(zèng)與陳某1，系以雙方結(jié)婚且婚后感情生活長(zhǎng)久穩(wěn)固為目的的，案涉財(cái)產(chǎn)實(shí)際上是雙方維持婚姻關(guān)系的一種擔(dān)保，故李某贈(zèng)與陳某1的30%房屋產(chǎn)權(quán)份額具有彩禮的性質(zhì)。……雙方維持婚姻關(guān)系的時(shí)間極其短暫。且案涉房屋價(jià)值巨大，李某亦為購(gòu)買案涉房屋背上了巨額債務(wù)，該贈(zèng)與行為足以導(dǎo)致李某生活面臨困境。故根據(jù)公平原則以及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉婚姻家庭編的解釋（一）》第五條：“當(dāng)事人請(qǐng)求返還按照習(xí)俗給付的彩禮的，如果查明屬于以下情形，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持：（一）雙方未辦理結(jié)婚登記手續(xù)；（二）雙方辦理結(jié)婚登記手續(xù)但確未共同生活；（三）婚前給付并導(dǎo)致給付人生活困難。適用前款第二項(xiàng)、第三項(xiàng)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)以雙方離婚為條件。”的規(guī)定，對(duì)李某要求返還案涉財(cái)產(chǎn)，確認(rèn)案涉財(cái)產(chǎn)歸其所有的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。

案例5

夫妻之間贈(zèng)與房產(chǎn)，贈(zèng)與人在產(chǎn)權(quán)變更登記之前可以行使任意撤銷權(quán)，在房屋產(chǎn)權(quán)完成變更登記后，贈(zèng)與行為即完成不可撤銷。

四川省成都市中級(jí)人民法院在李某、姜某離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛二審民事判決書 [(2020）川01民終1184號(hào)]中：

一審法院認(rèn)為，該案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為姜某是否享有案涉房屋50%權(quán)屬份額。該案現(xiàn)有證據(jù)能夠證明姜某與李某結(jié)婚后，雙方自愿向房管部門申請(qǐng)將原李某個(gè)人所有的案涉房屋，贈(zèng)與姜某50%權(quán)屬份額，并辦理了登記。李某具有完全民事行為能力，應(yīng)當(dāng)知曉前述行為的法律后果。李某辯稱姜某以結(jié)婚為借口，欺騙李某辦理房屋過戶登記，除了自身陳述外，未提交符合法律規(guī)定的證據(jù)予以證明，姜某對(duì)此也不予認(rèn)可，李某應(yīng)自行承擔(dān)舉證不能的法律后果。故李某的贈(zèng)與行為合法有效，案涉房屋應(yīng)由姜某、李某各自享有50%權(quán)屬份額。該案中，姜某與李某已解除婚姻關(guān)系，喪失了共同生活的基礎(chǔ)，且案涉房屋一直由李某占有使用，姜某主張由李某折價(jià)補(bǔ)償姜某享有的50%權(quán)屬份額，具有事實(shí)和法律依據(jù)，一審法院予以支持。案涉房屋經(jīng)評(píng)估現(xiàn)價(jià)值為1659900元，姜某應(yīng)享份額折價(jià)為829950元，故一審法院確認(rèn)位于錦江區(qū)房屋歸李某所有，李某應(yīng)向姜某折價(jià)補(bǔ)償829950元。

二審法院認(rèn)為，上訴人李某將屬于其單獨(dú)所有的案涉房屋以“加名”的方式將50%的份額贈(zèng)與被上訴人姜某，贈(zèng)與行為已經(jīng)完成。上訴人李某在實(shí)施贈(zèng)與行為時(shí)并未約定被上訴人姜某應(yīng)履行相應(yīng)的義務(wù)，且李某也未在法定期限內(nèi)行使撤銷權(quán)，故上訴人李某關(guān)于被上訴人姜某未履行贈(zèng)與行為所附條件及義務(wù)的上訴主張，無事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。

文章轉(zhuǎn)載自公眾號(hào)：?云亭律師事務(wù)所

福州律師評(píng)析：被繼承人產(chǎn)權(quán)房屋因有改、擴(kuò)建行為，法院竟然不予分割處理，這合理么？

福州律師網(wǎng) — Mon, 24 Jun 2024 07:15:52 +0000

老家親戚咨詢一個(gè)案件，房屋產(chǎn)權(quán)原來是父親名下，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但這十余年都由老大一家居住使用。老大居住期間，對(duì)房屋做了一定的改擴(kuò)建。母親早已逝世，父親于2022年過世后，其他子女想處理房屋繼承問題，為此訴至法院。當(dāng)事人本以為這簡(jiǎn)單，雖不至手到擒來，但也不過是走走程序而已。

但讓當(dāng)事人萬(wàn)萬(wàn)沒想到，一二審法院都不支持他們分割房屋的請(qǐng)求。

一審法院：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，須經(jīng)依法登記方發(fā)生法律效力。案涉房屋（現(xiàn)中山路23號(hào)）雖與原房證字第11770號(hào)產(chǎn)權(quán)證所登記房屋為同一地址，但原房證字第11770號(hào)產(chǎn)權(quán)證所載房屋已經(jīng)擴(kuò)建、改建，其中衛(wèi)雜間（面積8.33平方米）被拆除，該部分物權(quán)已消滅。從測(cè)繪報(bào)告來看，現(xiàn)房屋的結(jié)構(gòu)、層數(shù)、四至長(zhǎng)度、實(shí)際面積與原房證字第11770號(hào)產(chǎn)權(quán)證登記情況不符，雙方當(dāng)事人未提供有關(guān)部門認(rèn)可現(xiàn)建筑為合法建筑及擁有合法產(chǎn)權(quán)的依據(jù)，故原告依據(jù)原房證字第11770號(hào)房屋所有權(quán)證要求繼承享有中山路23號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)份額的訴訟請(qǐng)求不予支持。

二審法院：……上訴人（原告）對(duì)案涉217路425號(hào)房屋享有繼承權(quán)。但鑒于案涉房屋因被改建、擴(kuò)建，且其中衛(wèi)雜間（面積8.33平方米）拆除，經(jīng)一審委托測(cè)繪，該房實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)登記情況存在不符，而對(duì)于不符部分是否屬于違章建筑的認(rèn)定和處理屬于國(guó)家行政機(jī)關(guān)的職權(quán)范圍，故該房的現(xiàn)狀不具備進(jìn)行分割的條件，一審對(duì)于上訴人要求繼承分割該房的訴求未予支持，并無不當(dāng)。當(dāng)事人可待房屋產(chǎn)權(quán)完備后另行處理。

總結(jié)一二審法院意見，就是法院認(rèn)可案涉房屋地址雖有變更，但確系同一地址。雖然原房屋有產(chǎn)權(quán)證，但后面發(fā)生改擴(kuò)建，房屋實(shí)際情況已與原產(chǎn)權(quán)證不符，而對(duì)于不符部份雙方當(dāng)事人沒有提供是否合法的證據(jù)，而認(rèn)定是否屬于違章建筑那是行政部門的職權(quán)范圍。法院承認(rèn)當(dāng)事人有繼承權(quán)，但現(xiàn)在相關(guān)建筑沒有合法手續(xù)，法院就無法分割了。

法院處理手法很雞賊吧，法院不沾這渾水，你們當(dāng)事人自己先將手續(xù)弄合法了，沒有任何問題我們?cè)賮硖幚怼？蛇@能解決問題么，法院本來就是定紛止?fàn)帲幚砑m紛，并不是可以將所有糾紛都推給行政部門的。法院這樣判了省心省力，那當(dāng)事人怎么辦。房屋已被老大使用幾十年，用于出租也有實(shí)際收益，他肯定不會(huì)去積極處理，重新辦證。而且這種有加建房屋，讓房產(chǎn)登記部門認(rèn)可再重新辦證的機(jī)會(huì)微乎其微。如此，房屋就這樣讓老大一直占著，其他子女都不能分割，都不能有任何收益，這又公平么，這又合理么。

其實(shí)，這不算新問題，該種情況其他地方法院都已經(jīng)有很成熟的處理方法了。

《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理繼承糾紛案件若干疑難問題的解答》（2018年6月頒布）

“11、問：作為遺產(chǎn)的城市住宅平房未經(jīng)審批翻建、改建、擴(kuò)建，沒有取得新的產(chǎn)權(quán)證或者經(jīng)明確無法辦理新產(chǎn)權(quán)證，繼承人要求繼承該房屋，如何處理？

答：作為遺產(chǎn)的城市住宅平房未經(jīng)審批翻建、改建、擴(kuò)建，沒有取得新的產(chǎn)權(quán)證或者經(jīng)明確無法辦理新產(chǎn)權(quán)證的，繼承人要求繼承該房屋及分割使用的，人民法院應(yīng)予支持。但人民法院應(yīng)在判決中明確，該判決不作為拆遷補(bǔ)償依據(jù)；并明確對(duì)于該房屋是否屬于違章建筑、能否取得房產(chǎn)證、應(yīng)由相關(guān)行政主管部門依相關(guān)規(guī)定確定。”

這理由其實(shí)很簡(jiǎn)單。“未經(jīng)審批翻建、改建、擴(kuò)建的房屋，屬于違章建筑，建造人違法建造的事實(shí)行為應(yīng)受到否定性評(píng)價(jià)，往往無法獲得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記。但違法建筑在被有權(quán)機(jī)關(guān)依法拆除之前仍應(yīng)作為一種財(cái)產(chǎn)性權(quán)益進(jìn)行看待，在所有權(quán)人死亡后，應(yīng)列入遺產(chǎn)范圍，當(dāng)事人要求確認(rèn)分割使用份額的，法院應(yīng)予支持，以避免該財(cái)產(chǎn)處于無主狀態(tài)。但為防止當(dāng)事人利用法院判決將違章建筑合法化，法院在確定繼承分割該房產(chǎn)同時(shí)，應(yīng)在判決論理部分中明確，該判決不作為拆遷補(bǔ)償依據(jù)；并明確對(duì)于該房屋是否屬于違章建筑、能否取得房產(chǎn)證、應(yīng)由相關(guān)行政主管部門依相關(guān)規(guī)定確定。”

這觀點(diǎn)其實(shí)也無新奇之處。福建省高級(jí)人民法院在（2019）閩民申2297號(hào)案中同樣秉持該觀點(diǎn)：“本案中，訟爭(zhēng)房屋建設(shè)雖未經(jīng)合法審批手續(xù)，屬于違法建筑，但違法建筑在被有權(quán)機(jī)關(guān)依法拆除前仍具有一定的使用價(jià)值，應(yīng)作為一種財(cái)產(chǎn)性權(quán)益進(jìn)行看待；同時(shí)，基于維護(hù)正常的財(cái)產(chǎn)秩序和避免社會(huì)資源的浪費(fèi)，對(duì)違法建筑人的事實(shí)上的占有狀態(tài)亦應(yīng)給予一定的法律保護(hù)，故陳某花以繼承人身份訴請(qǐng)對(duì)訟爭(zhēng)房屋的居住使用權(quán)益進(jìn)行分割，不違反法律的規(guī)定。二審法院在查明訟爭(zhēng)房屋出資建設(shè)情況的基礎(chǔ)上，認(rèn)定該房屋屬劉某輝與陳某花夫妻共同財(cái)產(chǎn)，并將屬于劉某輝部分的財(cái)產(chǎn)性權(quán)益的使用價(jià)值在繼承人之間分析亦無不當(dāng)。”

回到本案中，當(dāng)事人錯(cuò)就錯(cuò)在直接要求繼承產(chǎn)權(quán)份額。當(dāng)事人現(xiàn)在其實(shí)可以另起爐灶，重新提起訴訟，要求分割案涉房屋使用權(quán)，如此法院就避無可避應(yīng)該予以處理的。

福州律師蔡思斌

2024年6月15日