2019年8月8日，金艷波與大白置業(yè)公司簽署《新建商品房買賣合同》（預(yù)售）。2019年9月19日，榮成市自然資源局對(duì)該合同備案。該合同附件十一補(bǔ)充協(xié)議第二部分第十一條其他約定中第5款載明：“出賣人針對(duì)買受人所購(gòu)商品房及其所在樓宇、項(xiàng)目做的銷售資料及宣傳資料（包括但不限于售樓書、宣傳折頁(yè)、報(bào)紙、電視廣告等）僅供買受人購(gòu)房時(shí)參考，并不視為正式要約之內(nèi)容，出賣人不因上述廣告、宣傳資料而承擔(dān)違約責(zé)任，上述廣告、宣傳資料與本合同及其附件內(nèi)容不一致的，以本合同及其附件為準(zhǔn)。雙方在交易過程中口頭表示的意向和信息，不構(gòu)成合同內(nèi)容，雙方不受其約束”。上述內(nèi)容加粗加黑顯示，金艷波在該補(bǔ)充協(xié)議每頁(yè)簽字并按捺手印。

訴訟過程中金艷波提交新聞報(bào)道、涉案樓房宣傳廣告、大黑集團(tuán)公告、網(wǎng)絡(luò)新聞資料并陳述，2015年4月15日至2020年3月大黑集團(tuán)公司在全國(guó)全面實(shí)施無(wú)理由退房政策，公開承諾：凡購(gòu)買大黑所有樓盤住宅的客戶，均可無(wú)理由退房，本案樓盤也宣傳無(wú)理由退房。并據(jù)此主張無(wú)理由退房。

一審山東榮成法院觀點(diǎn)：

一審法院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。”金艷波與大白置業(yè)公司于2019年8月8日共同簽署了《新建商品房買賣合同》（預(yù)售），該合同對(duì)合同雙方具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。大黑集團(tuán)公司與大白置業(yè)公司系兩個(gè)獨(dú)立法人，大黑集團(tuán)公司的宣傳承諾對(duì)大白置業(yè)公司并無(wú)法定約束力；金艷波提交的售樓宣傳單頁(yè)左上角標(biāo)注無(wú)理由退房，但并無(wú)對(duì)該無(wú)理由退房政策的具體解釋，雙方也沒有如其他大黑品牌地產(chǎn)項(xiàng)目簽訂無(wú)理由退房承諾書等書面文件，且金艷波對(duì)合同附件的全部?jī)?nèi)容均已知曉，該合同附件中的內(nèi)容已明確否定了金艷波的任意解除權(quán)。綜上，金艷波要求解除與大白置業(yè)公司簽訂的《新建商品房買賣合同》（預(yù)售），理由不當(dāng)，一審法院不予支持。

二審山東威海中院觀點(diǎn)：

本院認(rèn)為，涉案《新建商品房買賣合同》（預(yù)售）由金艷波與大白置業(yè)公司簽訂，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。本案中，涉案《新建商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議中明確約定所購(gòu)商品房及其所在樓宇、項(xiàng)目做的銷售資料及宣傳資料（包括但不限于售樓書、宣傳折頁(yè)、報(bào)紙、電視廣告等）僅供買受人購(gòu)房時(shí)參考，并不視為正式要約之內(nèi)容，出賣人不因上述廣告、宣傳資料而承擔(dān)違約責(zé)任，上述廣告、宣傳資料與本合同及其附件內(nèi)容不一致的，以本合同及其附件為準(zhǔn)。據(jù)此涉案樓盤的相關(guān)宣傳資料均不構(gòu)成合同要約內(nèi)容，上述《新建商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議亦未約定上訴人可無(wú)理由退房或無(wú)理由解除購(gòu)房合同，故上訴人要求根據(jù)大黑集團(tuán)公司關(guān)于無(wú)理由退房的廣告政策及涉案樓盤宣傳單頁(yè)等內(nèi)容要求解除合同，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。

福州律師蔡思斌評(píng)析：

雖然根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，對(duì)于“無(wú)理由退房”這類宣傳應(yīng)當(dāng)視為要約。但本案不同之處在于，本案的開發(fā)商已經(jīng)在《商品房買賣合同》中明確約定宣傳資料等不視為合同內(nèi)容，并且已經(jīng)在合同加粗加黑處理，明確提醒購(gòu)房者。在此前提下，購(gòu)房者在簽訂合同后即無(wú)權(quán)再否定合同條款再以“無(wú)理由退房”的宣傳為由解除合同。此外，本案購(gòu)房者還以大黑集團(tuán)的宣傳作為解除合同的依據(jù)，但大黑集團(tuán)與大白置業(yè)公司系兩個(gè)獨(dú)立法人，即便其存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，購(gòu)房者亦不能依據(jù)大黑集團(tuán)的宣傳主張合同。

這就是律師辦理案件的難度所在。表面類似的案件，法院依據(jù)的法律條款基本相同，但法官在解讀案件事實(shí)可以作出不同的認(rèn)定，其裁判結(jié)果卻可能完全不同。

改判要點(diǎn)

案例索引：（2022)魯10民終48號(hào)，當(dāng)事人系化名并有刪節(jié)。

蔡思斌

2022年6月29日

來(lái)源：人民法院報(bào)； 作者：危先平 危雅蕓

[案情]

2015年11月24日上午9時(shí)41分26秒，被告某市旅游發(fā)展委員會(huì)在該市旅游網(wǎng)對(duì)外發(fā)布《十萬(wàn)重金征集羅漢巖古今絕對(duì)啟事》，就上聯(lián)“蠟燭峰，峰上生楓，蜂作巢，風(fēng)吹楓葉閉蜂門”向全國(guó)征集下聯(lián)，并委托中國(guó)楹聯(lián)學(xué)會(huì)對(duì)聯(lián)文化研究院進(jìn)行評(píng)審工作。原告楊某在指定的時(shí)間內(nèi)向被告郵箱發(fā)送了內(nèi)容為：“天神像，像中露珦，襐加頂，向見珦身披襐服”的下聯(lián)。2016年6月2日，被告在該市旅游網(wǎng)對(duì)外發(fā)布了征聯(lián)結(jié)果，公布了十個(gè)入圍優(yōu)秀獎(jiǎng)（一等獎(jiǎng)缺）的下聯(lián)，原告的下聯(lián)沒有入圍。原告認(rèn)為被告在評(píng)比過程中，沒有按照聯(lián)律通則評(píng)聯(lián)導(dǎo)致其作品未入圍，向法院起訴，要求判決被告向原告兌現(xiàn)10萬(wàn)元人民幣征聯(lián)獎(jiǎng)金。

[分歧]

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是懸賞征集作品的廣告究竟是要約還是單方允諾，如果認(rèn)定為要約，那么是否只要提交了作品，廣告方都要支付報(bào)酬？由于我國(guó)法律對(duì)懸賞廣告的規(guī)定很少，只有在2009年出臺(tái)的合同法司法解釋（二）第三條中有這樣的規(guī)定：懸賞人以公開方式聲明對(duì)完成一定行為的人支付報(bào)酬，完成特定行為的人請(qǐng)求懸賞人支付報(bào)酬的，人民法院依法予以支持。但懸賞有合同法第五十二條規(guī)定情形的除外。對(duì)于懸賞廣告的法律性質(zhì)，我國(guó)法律目前尚未規(guī)定，導(dǎo)致實(shí)踐中意見不一。

第一種意見認(rèn)為，懸賞廣告屬于要約，是廣告人以不特定多數(shù)人為對(duì)象發(fā)出的要約，只要某個(gè)人完成了指定行為，即構(gòu)成承諾，雙方成立合同。完成指定行為的人享有報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)，廣告人負(fù)有按懸賞廣告約定支付報(bào)酬的義務(wù)。

第二種意見認(rèn)為，懸賞廣告屬于單方允諾，是由廣告人對(duì)完成一定行為之人單方負(fù)擔(dān)債務(wù)(支付報(bào)酬)的意思表示，是基于一定行為完成為其生效要件，而非基于對(duì)廣告人的承諾。單方允諾行為根據(jù)法律性質(zhì)的不同可以界定為要約行為或要約邀請(qǐng)行為?。

[解析]

筆者贊同第二種意見，理由如下：

首先，在當(dāng)前的法律理論和司法實(shí)踐中，明確規(guī)定寄送價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)，因?yàn)橐陨闲袨槿说哪康氖窍Ｍ讼蜃约喊l(fā)出要約的意思表示。但法律還規(guī)定，商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約，如對(duì)商品房買賣合同的訂立及價(jià)格的確定有重大影響的銷售資料和宣傳廣告等。對(duì)經(jīng)廣告人確認(rèn)后就可視為完成指定行為的懸賞廣告，如發(fā)現(xiàn)或返還遺失物；告知或送回走失的親人；舉報(bào)壞人壞事及緝捕逃犯；醫(yī)治疑難雜癥；征集動(dòng)植物標(biāo)本；解決特定的技術(shù)問題及求得發(fā)現(xiàn)或發(fā)明等，內(nèi)容符合合同法中關(guān)于要約構(gòu)成要件的懸賞廣告，可認(rèn)定為是要約。

其次，征集創(chuàng)作作品的懸賞廣告，是向社會(huì)廣泛征集而不是向特定的人進(jìn)行創(chuàng)作約稿，更不是與其簽訂委托創(chuàng)作協(xié)議，應(yīng)征的人數(shù)往往眾多，所征集的創(chuàng)作作品中誰(shuí)的作品符合廣告要求，廣告人與應(yīng)征者之間往往存在分歧，如果將其認(rèn)定為要約，勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)廣告人要向所有提交了作品的人支付報(bào)酬的情況，因而應(yīng)將其認(rèn)定為要約邀請(qǐng)。我國(guó)合同法第十五條規(guī)定，要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。要約邀請(qǐng)可以向不特定的任何人發(fā)出，也不需要在要約邀請(qǐng)中詳細(xì)表示，它不論對(duì)于發(fā)出要約邀請(qǐng)的人，還是對(duì)接受要約邀請(qǐng)的人來(lái)講，均不具有法律約束力。行為人交付應(yīng)征作品的行為可視為是對(duì)廣告人發(fā)出的要約，如果廣告人認(rèn)為該作品符合廣告要求，則視為對(duì)行為人作出承諾，合同成立，廣告人應(yīng)按廣告約定支付報(bào)酬。如果不接受該作品，說明廣告人未作出承諾，合同未成立。

再次，關(guān)于行為人是否完成廣告指定行為的問題，由于廣告人對(duì)廣告中指定的行為評(píng)審不一定專業(yè)，對(duì)于文學(xué)作品的評(píng)判，我國(guó)又未有明確具體的標(biāo)準(zhǔn)，往往委托有關(guān)專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)選，入選的作品，可視為完成了廣告指定行為，享有報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)；未入選的作品則未完成，不享有報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)。

綜上，本案被告在官網(wǎng)對(duì)外發(fā)布《十萬(wàn)重金征集羅漢巖古今絕對(duì)啟事》，其行為是以一定的條件邀請(qǐng)不特定的對(duì)象與之建立聯(lián)系，對(duì)符合條件者再與之成立具體的法律關(guān)系的要約邀請(qǐng)。原告接受要約邀請(qǐng)，向被告寄送作品，屬于向被告發(fā)出要約，但是被告認(rèn)為原告作品不符合條件，對(duì)原告的要約未作承諾，原、被告之間未形成有效合同，原告請(qǐng)求兌現(xiàn)10萬(wàn)元征聯(lián)獎(jiǎng)金沒有事實(shí)和法律依據(jù)，不應(yīng)支持。

（作者單位：江西省瑞金市人民法院）