一審法院觀點

原審法院于2013年6月18日作出（2013）思民初字第6060號民事判決判決：一、確認《房產預約買賣協(xié)議書》合法有效；二、魏某協(xié)助將訟爭房產過戶至馬某名下；三、在辦理完過戶手續(xù)當日將購房尾款83.6萬元支付魏某。

一審判決后，魏某不服該判決，提出上訴。

二審法院觀點

2013年9月15日，廈門市中級人民法院作出（2013）廈民終字第2684號民事判決書認定，馬某提交的廈門市社會保險管理中心社會保險參保繳費情況證明，不足以證明其符合廈門市購房條件，雙方簽訂《房產預約買賣協(xié)議書》存在客觀上履行不能，原審判決魏某協(xié)助馬某辦理過戶手續(xù)明顯不當，應當予以撤銷。因此判決維持上述第（一）項判決，撤銷第（二）、（三）項判決等。

二審宣判后，馬某向福建省高級人民法院提出再審申請。

再審觀點

2014年8月21日，福建省高級人民法院作出（2014）閩民申字第1225號民事裁定書認定，馬某從2011年11月開始交社保，至魏某辦出產權證時，馬某繳納社保已超過一年。因此，二審以馬某違反限購政策為由，認定雙方簽訂的購房協(xié)議存在客觀上履行不能雖有不妥，但二審認定馬某未依合同約定付清購房款，并據此判決駁回馬某關于訟爭房產過戶的訴訟請求，并無不當，故裁定駁回馬某的再審申請。

因此，結合本案，筆者想要就限購政策下房屋買賣合同效力認定及責任分擔作如下延伸：

一、違反限購政策的房屋買賣合同有效。

根據《中華人民共和國合同法》的相關規(guī)定，雙方意思表示真實一致且合同不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不損害社會公共利益和第三人利益，則房屋買賣合同有效。

《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一) 》第四條規(guī)定：“人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據。”《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二) 》第十四條規(guī)定：“合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定。”因此，根據違反法律和行政法規(guī)導致合同無效的，僅限于全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據，且強制性規(guī)定僅限于效力性強制性規(guī)定。

所以，限購政策并不屬于法律和行政法規(guī)范疇，故不能作為合同無效的理由。因此，違反限購政策的房屋買賣合同應為有效。

二、違反限購政策的房屋買賣合同解除條件。

因違反限購政策而導致房屋無法過戶，屬于不能實現(xiàn)合同目的的情形。故當事人就解除房屋買賣合同無法達成一致意見時，為了維護交易秩序，根據《中華人民共和國合同法》的相關規(guī)定，如果限購政策導致合同目的不能實現(xiàn)的程度，則可以解除合同。但是，如果限購政策并未達到合同不能繼續(xù)履行、無法實現(xiàn)合同目的的程度，就不能解除合同。

三、房屋買賣合同解除后違約責任的分擔。

限購政策導致房屋買賣合同解除并不必然免除雙方的違約責任承擔。具體而言，單純因限購政策實施導致合同目的無法實現(xiàn)而解除合同的，屬于不可抗力(也有觀點認為屬于情勢變更)，雙方均無違約行為，雙方互不負違約責任。

但是，如果在合同訂立、履行過程中，因為一方存在違約行為而使房屋買賣違反限購政策導致合同目的無法實現(xiàn)，如惡意拖延付款時間或過戶時間，結果遭遇限購政策出臺；再比如惡意通過中斷繳納社會保險或所得稅而使購房資格喪失等，在前述情形下，存在違約行為的一方在合同解除后仍需要承擔違約責任。

綜上所述，筆者認為違反限購政策的房屋買賣合同仍為有效，但是若因限購政策導致合同目的不能實現(xiàn)，雙方可以解除合同。合同解除后，若雙方均無違約行為，則雙方互不負違約責任，若系因一方違約而導致違反限購政策使合同目的無法實現(xiàn)而解除合同的，違約方不可免除違約責任。