前言：

近兩日，受臺風“?？庇绊?，福州地區突發暴雨，使得許多路段積水，小區車庫遭遇不同程度的“水災”，導致停在車庫內的車輛被淹，損失慘重。對此業主能否要求物業公司承擔賠償責任呢？

案件回顧：

暴雨突襲之際，羅某車輛停放在所居住的小區地下車庫，物業通知羅某移車時，由于車庫斜坡被其他車輛占滿，車輛已經來不及移出，最后整個車庫被水淹沒，羅某的車輛損失嚴重，由于其沒有購買商業險需自費維修。現羅某有此疑慮，能否起訴物業進行索賠？

福州律師蔡思斌評析：

根據《物業管理條例》第三十五條“物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任?！币约捌渌嚓P法律規定和物業合同的約定，業主與物業方在建立了物業管理服務關系后，毫無疑問，物業作為管理方，對地下車庫負有管理義務，特別是暴雨頻繁的季節，要做好地下車庫的擋水、排水、防滲漏等方面的工作，提前準備好應急設備，提醒業主將車輛等財物移出車庫，在險情發生時應及時通知業主以避免損失的發生及擴大。如果未盡到相應義務，則需承擔相應法律責任。

暴雨通常不構成不可抗力，物業公司僅以不可抗力進行抗辯，大概率需要承擔賠償責任

在此類糾紛中，物業通常會引用不可抗力規定進行抗辯，不可抗力是不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。《民法典》第一百八十條規定：“因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定?！钡枰f明的是，暴雨不同于地震、火山爆發等突發災害。在暴雨來臨之前，相關政府部門基本會發布相應的警報，因此暴雨通常難以被認定為不可抗力。據此，物業公司僅以不可抗力進行抗辯，而未進行任何有效提醒，那大概率需要承擔賠償責任。

物業公司只是采取了一般性的防范措施，未盡到最大的審慎注意義務和窮盡救助手段防止損害發生，物業公司需承擔相應責任

如果物業公司雖然采取了一定的搶險排險措施，但措施尚未達到盡最大的審慎注意義務和窮盡救助手段防止損害發生。舉例而言，若在暴雨來臨時物業公司僅是在業主微信群中發布了提醒信息，對于地下車庫有可能導致水浸的信息并未在暴雨來臨前警示業主。法院可能會認為，物業公司選擇的方式過于簡單，所采取的防范、救助措施并不充分，在防止及減輕損失發生方面措施不力，未能盡到管理者應盡的義務。進而認定物業公司需承擔賠償責任。

當然，業主對于暴雨等惡劣天氣的影響同樣存在預見可能性，有積極避免個人財物遭受損失的注意義務。即便法院判決物業公司需要承擔一定賠償責任的，一般也會結合氣象因素、雙方盡到注意義務程度，從權利義務對等的原則判決雙方各自承擔的責任比例，很難要求物業公司承擔全部責任。

物業公司窮盡措施盡最大努力避免損害發生，則無需承擔賠償。

如果物業公司已經做到了下述措施：1、事先有應對突發水災的工作預案（事先做好防汛預警，做好了沙袋、人工泄洪等防汛應急措施）；2、盡到了通知、提醒業主的義務（如電話、微信、短信、直接上門、拉響警報的方式通知業主轉移車輛）；3、暴雨發生時采取必要措施進行應對（例如及時排水、通知業主等）。那基本法院會認定物業公司已經盡到相應管理義務，在此前提即便業主車輛被淹沒，物業公司也不需要承擔相應的賠償責任。

本案中像羅某所在小區物業屬于第二種情況，物業沒有及時通知業主挪車，且車庫斜坡被車輛堵住，未及時進行梳理協助業主移車，可見物業公司未盡到完全的搶險排險義務，因此物業公司需承擔相應賠償責任，但賠償成數不會很高，大體在二成左右。另外，由于羅某未盡到自我保護的義務，即未購買保險，羅某自身亦需承擔相應責任。