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福州房產(chǎn)律師評(píng)析:按份共有人所占份額未達(dá)到三分之二,能否主張以拍賣方式分割房屋?

福州房產(chǎn)律師評(píng)析:按份共有人所占份額未達(dá)到三分之二,能否主張以拍賣方式分割房屋?

福州律師蔡思斌評(píng)析

本案系姐弟之間就共有房屋分割所產(chǎn)生的糾紛,主要爭議焦點(diǎn)為案涉房屋是否應(yīng)當(dāng)采取分割拍賣、變賣所得價(jià)款的方式進(jìn)行分割。一審法院認(rèn)為原告所占份額未達(dá)到案涉房屋三分之二,因此不能要求分割。但此種觀點(diǎn)實(shí)際是混淆了共有物的分割與處分,處分共有物需三分之二以上份額共有人同意,但分割共有物則并非如此。若按照此種觀點(diǎn),所占份額較小的共有人將永遠(yuǎn)無法主動(dòng)要求分割共有物,此種觀點(diǎn)顯屬錯(cuò)誤。

對(duì)于共有物的分割條件,《中華人民共和國民法典》第三百零三條明確規(guī)定,在沒有約定的情況下,按份共有人有權(quán)隨時(shí)要求分割,而共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請(qǐng)求分割。具體到本案中,各方系按份共有關(guān)系,因此原告可以隨時(shí)主張要求分割,其主張分割房屋符合相關(guān)法律規(guī)定。

而對(duì)于分割的方式,《民法典》三百零四條亦明確規(guī)定“難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的,應(yīng)當(dāng)對(duì)折價(jià)或者拍賣、變賣取得的價(jià)款予以分割?!辫b于本案雙方無法協(xié)商一致,因此原告方主張以拍賣、變賣方式分割符合法律規(guī)定,其訴訟請(qǐng)求顯然應(yīng)得到支持。

案情簡介:

張?chǎng)⒗钊A系夫妻關(guān)系,張?chǎng)┡c張濱系姐弟關(guān)系。2008年7月18日,張?chǎng)?、李華與張濱在廣東省廣州市公證處辦理公證《析產(chǎn)協(xié)議書》,約定涉案房屋張?chǎng)⒗钊A共占50%份額,張濱占50%份額,現(xiàn)該房屋登記于三人名下。

現(xiàn)張濱向法院提起訴訟要求以拍賣形式分割案涉房屋,庭審過程中,張濱與張?chǎng)⒗钊A均不同意向?qū)Ψ睫D(zhuǎn)讓所占份額。

一審法院觀點(diǎn)

《中華人民共和國民法典》第三百零一條規(guī)定:“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共有人的同意,但是共有人之間另有約定的除外?!?/p>

本案中,涉案房屋登記在張濱與張?chǎng)⒗钊A名下,現(xiàn)雙方確認(rèn)各自所占份額為張濱占50%,張?chǎng)?、李華各占25%,據(jù)此可知張濱在涉案房屋所占份額并未達(dá)到三分之二以上。而張?chǎng)?、李華并未同意向張濱轉(zhuǎn)讓所占份額,亦未同意拍賣、變賣涉案房屋,加之雙方確認(rèn)尚未還清第三人貸款?;谇笆?,張濱的本案訴請(qǐng)主張缺乏依據(jù),一審法院不予支持。

二審廣州中院觀點(diǎn)

依據(jù)《中華人民共和國民法典》第三百零三條的規(guī)定:“共有人約定不得分割共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn),以維持共有關(guān)系的,應(yīng)當(dāng)按照約定,但是共有人有重大理由需要分割的,可以請(qǐng)求分割;沒有約定或者約定不明確的,按份共有人可以隨時(shí)請(qǐng)求分割,共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請(qǐng)求分割。因分割造成其他共有人損害的,應(yīng)當(dāng)給予賠償?!爆F(xiàn)在張?chǎng)?、李華與張濱對(duì)共有物的分割無特別約定的情況下,張濱與張?chǎng)?、李華因涉案房屋的使用及分割問題已簽署過多份《協(xié)議》,且就預(yù)付的房款爭議導(dǎo)致訴訟,可以認(rèn)定雙方已喪失共有基礎(chǔ),故張濱要求對(duì)涉案房屋進(jìn)行分割,符合上述法律規(guī)定,本院予以支持。

至于涉案房屋的分割方式,根據(jù)《中華人民共和國民法典》第三百零四條的規(guī)定:“共有人可以協(xié)商確定分割方式。達(dá)不成協(xié)議,共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以分割且不會(huì)因分割減損價(jià)值的,應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)物予以分割;難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的,應(yīng)當(dāng)對(duì)折價(jià)或者拍賣、變賣取得的價(jià)款予以分割?!?/p>

本案中,涉案房屋建筑面積281.47平方米,系復(fù)式建筑結(jié)構(gòu),雙方當(dāng)事人均確認(rèn)涉案房屋難以采取實(shí)物分割的方式進(jìn)行分割。同時(shí),張?chǎng)⒗钊A與張濱就折價(jià)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)無法協(xié)商一致,故按折價(jià)補(bǔ)償方式進(jìn)行分割亦不具備條件。在此情況下,張濱主張對(duì)涉案房屋拍賣或變賣所得款進(jìn)行分割符合前述法律規(guī)定,亦不損害張?chǎng)⒗钊A作為共有人的合法利益,本院對(duì)張濱的訴訟請(qǐng)求予以支持。一審法院適用民法典第三百零一條的規(guī)定,以張濱所占份額未達(dá)到三分之二、按揭貸款尚未還清為由,判決駁回張濱要求分割共有物的訴訟請(qǐng)求,適用法律不當(dāng),本院予以糾正。

索引案例:(2023)粵01民終18281號(hào),以上涉及名字均為化名

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