賣房不想被中介賣，必須先了解這六件事！||福州律師提示
文 |?楊文戰(zhàn)律師；來源 |?楊文戰(zhàn)律師的法律博客（首發(fā)于實用法律知識公眾號）?| 福州律師網(wǎng)專業(yè)房產(chǎn)買賣律師推薦
?“獨家代理”是指房主承諾只委托某一家中介代為出售房屋。有的中介承諾下大力氣推房主的房子，房主為省事兒可能會同意不再找其他中介。
這種情況下，如果中介因某種原因不積極出售房屋，房主就會比較被動，即使自己尋找到合適的出售機會可能也要面臨中介索要賠償?shù)耐{。雖然說從法律角度分析，這種未付出卻索要費用的約定可能屬于不具備效力的“霸王條款”，但畢竟還是有麻煩和風險，而且真打官司的時候，中介也可能會舉出些證據(jù)證明他們的付出。
其實，多家中介競爭對房主來講，才是好事兒，別光圖省事兒。楊律師建議，如果委托中介賣房，不要采取“獨家代理”的方式。即使采用上述的方式，也應在合同和授權委托書上做出一定限制，比如：
“獨家代理的底價是多少”
“中介代理權的有效期限到何時止”
“不能按約定時間和價格出售如何處理”
“不通過中介另行出售如何處理”
中介可能以方便辦理手續(xù)為由要代管產(chǎn)權證，沒簽訂買賣合同絕對不能把產(chǎn)權證交出去。即使簽訂了買賣合同，從對房主有利的角度看，也不能收點定金就把房產(chǎn)證交給中介。
產(chǎn)權證在中介手里，一旦發(fā)生什么糾紛，中介往往會扣下。即使能通過訴訟、補辦等方式解決，也要投入相當?shù)臅r間和精力，何必呢？
產(chǎn)權證在自己手里最好，可以把相關產(chǎn)權證、身份證的復印件交給中介，需要原件時可由產(chǎn)權人親自出面辦理。
當然，從平衡各方利益的角度講，律師覺得至少也應該是在收到一定數(shù)量的首付款，賣方利益得到一定保障時才能交出原件，這是底線。
買賣雙方都應該堅持在簽訂合同等交易的重要環(huán)節(jié)，由三方共同確認相關交易條件并書面確認。
早些年監(jiān)管不完善時有中介欺瞞買賣雙方“吃差價”，那肯定不愿讓交易雙方見面，現(xiàn)在的監(jiān)管措施已經(jīng)沒多少這種空間了。但有一些買賣雙方關心的交易條件，比如房屋存在什么缺陷等情況，貸款的可能時間等情況，還是應該由買賣雙方親自確認，而不是通過中介轉達或詢問。
前面說過，畢竟各種立場不同。有時中介轉達的情況可能與另一方所述不同，且如貸款可能的進度之類的情況，有的中介給買賣雙方說的尺度并不一樣。而這些條件未必都會放到書面合同里。
但一旦簽了合同，履行過程中發(fā)生了合同明確約定條款以外的意外，買賣雙方就非常容易引發(fā)矛盾，甚至影響正常交易的進行。這時，中介肯定不會把責任攬到自己身上。所以重要的交易條件，一定要親自向對方確認，且最好都形成書面條款，而不是口頭承諾。
二手房交易涉及的文件比較多，居間合同、定金合同、買賣合同、保障服務合同等一堆文件擺到面前，很多人除了房價等幾個條款外，其他一律不看就開始簽字。但往往在發(fā)生爭議后，卻向律師說，某某條款我當時根本沒看見！
律師提醒大家，在簽署合同等文件時一定要仔細審核文件的內容，不要拿過來就簽字。特別是如果有空白之處要么要求明確填寫要么用筆劃掉相應空白。
以往曾經(jīng)發(fā)生過當事人主張有自己簽名的合同與自己見到的合同不同，簽名是真的，但合同中的一些空白內容被中介或對方事后填寫了對自己不利的內容。但提出這種主張的人往往又沒有證據(jù)證明這個事實，所以這種主張往往很難成立。
雖然現(xiàn)在各地二手房交易都有資金監(jiān)管的要求，但由于陰陽合同等原因，在交易中還是可能涉及通過中介代收或監(jiān)管房款的情況，或者涉及中介代墊資等手續(xù)。可能會出現(xiàn)購房者先把相關款項打給中介的情況，如果事先有約定，對于購房者而言，把房款付給中介就等于是付給售房人，一旦中介拖延購房人是沒有責任的。
所以，律師建議盡量采取官方資金監(jiān)管等方式，即使是陰陽合同中不能見光的款項，也最好由雙方共同開戶監(jiān)管而不是由中介監(jiān)管。
如果涉及中介轉交定金或購房款問題，也應該在書面文件中約定中介代為收取上述款項后多長時間把相關款項轉交給售房人、如果不按時轉交如何承擔違約責任等內容，以作約束。
房屋交易中各項稅費的標準及承擔也是影響雙方交易的重要因素，如果存在不明確或誤會的地方，在合同簽訂后，雙方可能會因費用承擔問題產(chǎn)生爭議。這個問題也要引起重視。
中介在提供服務時，當然會向雙方介紹稅費的標準及承擔方式。目前流行的中介文本中，對于稅費的項目和承擔方會作約定，這確實是必要的。
但是對具體稅費的數(shù)額，往往不會形成正式有約束力的文件，就是口頭說說或隨便寫寫，很少由各方簽字蓋章確認。從減少爭議、免生意外的角度講，律師建議盡量同中介溝通，爭取對稅費數(shù)額進行書面確認，即使不做精確數(shù)字，也應該有大致預估數(shù)字，并對發(fā)生變化后的處理方案進行約定，最大限度減少發(fā)生爭議的可能性。
以上是根據(jù)處理的各類房屋買賣糾紛情況所總結的幾個易發(fā)生爭議的點，現(xiàn)實中，發(fā)生的問題當然不止以幾種。希望大家提前關注相關法律知識，有問題及時找專業(yè)律師尋求幫助，更有效地保護自己的合法權益！
