《北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法》近日向社會征求意見,該辦法正式通過后,將幫助更多的人實現(xiàn)“住有所居”。但是,購買共有產(chǎn)權住房后能否租賃、抵押?此類房屋的車位、物業(yè)費如何分配和繳納?對于這些問題,西城法院法官進行了分析。福州房地產(chǎn)審判觀察系專業(yè)福州房產(chǎn)律師–蔡思斌律師在長期關注、搜集福州及其他地區(qū)法院房地產(chǎn)審判實例，并結合自身多年辦案經(jīng)驗的基礎上歸納、編輯而成。
共有產(chǎn)權住房應為按份共有
解讀共有產(chǎn)權住房一切問題的根源,在于此類房屋的性質,是按份共有還是共同共有。對此,該辦法指出,共有產(chǎn)權住房,是指政府提供政策支持,由建設單位開發(fā)建設,銷售價格低于同地段、同品質商品住房價格水平,并限定使用和處分權利,實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權的政策性商品住房。
雖然該辦法禁止擅自出售、出租、出借共有產(chǎn)權住房,但合法出售等行為,如何操作?物權法規(guī)定:處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的,應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,但共有人之間另有約定的除外。
因此,法官預判,將來共有產(chǎn)權家庭用房產(chǎn)進行貸款、抵押、出租、出讓或進行重大修繕時,可能會因產(chǎn)權權限不足三分之二與代持機構間發(fā)生糾紛。法官建議,政府部門在制定相關配套規(guī)定或正式簽約時,應對產(chǎn)權家庭的前述權限予以明確。
產(chǎn)權份額可能引發(fā)物業(yè)糾紛
該辦法規(guī)定,購房人產(chǎn)權份額,參照項目銷售均價占同地段、同品質普通商品住房價格的比例確定。具體的比例確定方式需待辦法正式通過后,依據(jù)相關規(guī)定確定。
而物權法則明確規(guī)定:決定籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金、改建、重建建筑物及其附屬設施,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員、選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人、有關共有和共同管理權利的其他重大事項,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
法官分析,在購房人產(chǎn)權份額確定后,行使建筑物區(qū)分所有權時可能就車位、公用修繕、物業(yè)服務、業(yè)主委員會等問題與其他業(yè)主或代持機構發(fā)生糾紛。因此,在出臺相關規(guī)定或正式簽約時,應注意明確這些物業(yè)服務等內容。
應明確約定購房人貸款權限
如果買房后,無力支付房款怎么辦?如果購房人把產(chǎn)權賣給第三人,第三人和代持機構發(fā)生糾紛如何處理?這也是很多人關心的問題。
根據(jù)辦法規(guī)定:共有產(chǎn)權住房可經(jīng)購房人和代持機構協(xié)商一致向符合條件家庭轉讓,按產(chǎn)權比例獲相應的轉讓款;共有產(chǎn)權住房購房人取得產(chǎn)權證未滿5年不允許轉讓。因特殊原因確需轉讓的,可向建委(房管局)提申請,由代持機構回購;代持機構擁有優(yōu)先購買權。
法官分析,在辦法征求意見稿中,購房人可按政策性住房有關貸款規(guī)定申請住房公積金、商業(yè)銀行等購房貸款,也可將其所有部分用于抵押。但這就會涉及購房人在無力還清貸款、抵押權實現(xiàn)或其他債務糾紛導致對房屋進行拍賣等處理時,代持機構在維護國家社會利益的同時,與第三人法律關系的問題。
對此,法官建議,相關政府部門在制定相關規(guī)定或簽訂正式合同時,對購房人的貸款權限、能否二次抵押、拍賣是否設定基準價等應做出明確約定,并與相關部門出臺聯(lián)合規(guī)定,預防有關合同效力與撤銷權的糾紛。