化解物業(yè)服務(wù)合同糾紛的對(duì)策||物業(yè)糾紛福州律師分享

作者：韓 瑋，來源：人法院報(bào)

當(dāng)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主因物業(yè)服務(wù)等利益沖突而產(chǎn)生的糾紛不斷，而物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件具有的矛盾易激化性、成因多樣性以及立法滯后性，又制約著人民法院對(duì)此類案件的審理。為此筆者就如何化解此類糾紛作一些對(duì)策上思考。

一、審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件的現(xiàn)狀

1.批量案件加大法院和業(yè)主之間的矛盾對(duì)立。物業(yè)服務(wù)合同糾紛多為物業(yè)公司對(duì)小區(qū)欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主進(jìn)行的集中起訴，因而往往是集中爆發(fā)式的批量案件。案件一經(jīng)起訴到法院后，業(yè)主們通常都會(huì)認(rèn)為是法院在幫助物業(yè)公司收費(fèi)，因而矛頭轉(zhuǎn)向受理法院，容易引發(fā)群體上訪事件，處理不好還會(huì)嚴(yán)重影響法院的司法公信力。

2.物業(yè)服務(wù)糾紛案件送達(dá)難，加大了法院的工作量。

采用郵寄方式向業(yè)主送達(dá)訴訟文書，回退率在90%左右。郵遞人員在工作時(shí)間送達(dá)時(shí)，由于業(yè)主不在家，導(dǎo)致無法送達(dá)，或者由物管人員簽收，不具有送達(dá)效力。有的審判人員通過電話通知業(yè)主領(lǐng)取訴訟文書，但當(dāng)事人出于對(duì)訴訟及對(duì)物業(yè)公司的抵觸情緒，多不愿意到法院領(lǐng)取訴訟文書。法官上門送達(dá)的效果同樣受到工作時(shí)間業(yè)主不在家、同住家屬身份無法確認(rèn)、拒收等多種情況的制約。

3.抗辯理由類似，業(yè)主權(quán)利難以保護(hù)。業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的抗辯理由集中為兩類，一類為對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿意因而拒絕交費(fèi)。在此類抗辯中，業(yè)主多會(huì)將小區(qū)環(huán)境照片作為證據(jù)提交，并對(duì)物業(yè)服務(wù)存在的相關(guān)問題進(jìn)行長(zhǎng)篇大論；另一類是不承認(rèn)和物業(yè)公司的合同關(guān)系因而拒絕交費(fèi)，主要是前期物業(yè)服務(wù)合同到期后形成的事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系、物業(yè)服務(wù)合同到期后的事實(shí)服務(wù)合同關(guān)系，還有的是由于沒有設(shè)立業(yè)委會(huì)，委托當(dāng)?shù)鼗鶎咏M織與物業(yè)服務(wù)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。在大多數(shù)情況下，因?yàn)樽C據(jù)規(guī)則、舉證責(zé)任及有關(guān)物業(yè)服務(wù)的法律、司法解釋的規(guī)定，上述抗辯多不能成立，遇到此類情況，法官都會(huì)在庭審過程中進(jìn)行釋明，有的業(yè)主表示接受，愿意調(diào)解，而有些業(yè)主則對(duì)抗情緒激烈，導(dǎo)致最終判決結(jié)案，業(yè)主權(quán)利難以保護(hù)。

4.訴訟成本較高，浪費(fèi)有限的司法資源。物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件的標(biāo)的額大多為千元左右，收案門檻也低，但案件的訴訟成本卻很高。除前面所說送達(dá)成本之高外，法院對(duì)于物業(yè)公司的請(qǐng)求，要從確認(rèn)房屋的面積、欠繳的數(shù)額入手，直至開庭審理和判決、強(qiáng)制執(zhí)行完畢才算結(jié)束。對(duì)于業(yè)主而言，業(yè)主要出庭應(yīng)訴，耽誤工作時(shí)間，這既是時(shí)間成本也是經(jīng)濟(jì)成本。還有潛在的成本，即通過訴訟方式來收取物業(yè)費(fèi)，往往會(huì)造成業(yè)主與物業(yè)公司之間的對(duì)立情緒。因此，從訴訟效益上講，物業(yè)服務(wù)合同糾紛采用訴訟方式來解決成本很高。法院一旦受理這些案件后，法官仿佛變成了物業(yè)公司的“高級(jí)收費(fèi)員”，極大浪費(fèi)了有限的司法資源。

二、化解物業(yè)服務(wù)合同糾紛的對(duì)策及建議

1.針對(duì)物業(yè)服務(wù)糾紛案件送達(dá)難，特別是爆發(fā)式起訴的拖欠物業(yè)費(fèi)糾紛案件，實(shí)踐中可積極探索在住宅小區(qū)里采用集中公告送達(dá)應(yīng)訴通知和開庭傳票的做法，對(duì)極個(gè)別不在小區(qū)居住的業(yè)主則可采用直接送達(dá)或電話送達(dá)為補(bǔ)充的送達(dá)方式。這樣既符合民事訴訟法的規(guī)定，也可減少法院的工作量，以充分保障當(dāng)事人的訴訟權(quán)利。

2.加大調(diào)解力度，提高案件速裁效率。對(duì)于拖欠物業(yè)費(fèi)糾紛案件，庭前業(yè)主收到法院的傳票后，出于訴訟成本、司法威懾等諸多考慮，業(yè)主會(huì)主動(dòng)交納欠費(fèi)，形成訴前和解。庭審過程中，由物業(yè)公司放棄物業(yè)服務(wù)合同約定的違約金，或是對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)給予一定折扣，也可達(dá)成訴訟和解。庭后通過法官的法律釋明，積極運(yùn)用多種方法，加大調(diào)解力度，力求形成庭后和解。總之，辦理此類糾紛的法官應(yīng)在庭前、庭中和庭后全面貫徹調(diào)解原則，努力化解矛盾糾紛。

3.充分保障業(yè)主的實(shí)體權(quán)利，指引物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)項(xiàng)目和質(zhì)量與服務(wù)合同約定標(biāo)準(zhǔn)存在明顯差距，業(yè)主可以按照合同法的規(guī)定，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任，減收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或要求返還多交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，甚至可以要求解除合同。法院審理該類糾紛時(shí)應(yīng)根據(jù)案件具體情況，充分運(yùn)用實(shí)體裁判保障業(yè)主的實(shí)體權(quán)利。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)不到位的，應(yīng)認(rèn)定物業(yè)公司違約，通過個(gè)案判決指引物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，充分發(fā)揮人民法院的社會(huì)綜合治理職能。

4.提高物業(yè)服務(wù)相關(guān)主體的法律意識(shí)。一是提高開發(fā)商的誠(chéng)信意識(shí)；二是提高物業(yè)公司的履約意識(shí)；三是提高業(yè)主的理性維權(quán)意識(shí)。地方政府職能部門、居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)要加強(qiáng)對(duì)常見的一些物業(yè)服務(wù)合同方面存在的問題給予業(yè)主以正確引導(dǎo)，對(duì)確實(shí)存在的侵害業(yè)主權(quán)益的問題要及時(shí)協(xié)助業(yè)主找物業(yè)服務(wù)公司解決。業(yè)主要注意收集和保存相關(guān)證據(jù)，如果與物業(yè)服務(wù)公司協(xié)商解決不成的，也可以依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同訴訟維權(quán)。

5.探索多元化糾紛解決的方式方法。一是提高物業(yè)糾紛的受理門檻。解決糾紛的途徑除了訴訟，還有調(diào)解和仲裁方式，訴訟方式是最后一道防線，因此積極探索基層社區(qū)主導(dǎo)的物業(yè)服務(wù)合同糾紛非訴訟解決模式顯得尤為必要。對(duì)于此類糾紛，調(diào)解前置或仲裁前置不失為一種好的解決方法。二是積極探索速裁程序（小額訴訟程序）中的送達(dá)方式問題。此類案件能否采用短信送達(dá)、集中公告送達(dá)方式以及是否能將公告時(shí)間縮短為30天等等。

（作者單位：江蘇省揚(yáng)州市邗江區(qū)人民法院）