農(nóng)村房屋買賣合同中涉及承包地“買賣”的效力認(rèn)定||福州律師推薦 ——貴州赤水法院判決陳某訴熊某確認(rèn)合同無效糾紛案

裁判要旨

農(nóng)戶以“買賣”方式處置承包地，是對(duì)其享有的土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，不是對(duì)土地所有權(quán)進(jìn)行買賣，不能以“土地禁止買賣”為由，否認(rèn)合同效力。

案情

陳某與其夫熊某甲育有兒子熊某乙、女兒熊某丙二人，熊某甲與熊某系叔侄關(guān)系，前述人員均系貴州省赤水市某村村民。1984年，農(nóng)村土地第一輪承包時(shí)，陳某一家向村集體承包3份責(zé)任地。1998年，農(nóng)村土地第二輪承包時(shí)，陳某一家續(xù)包上述3份責(zé)任地。后，熊某丙嫁至四川省合江縣某村。自2000年起，陳某到位于四川省合江縣某集鎮(zhèn)（與熊某丙嫁入地鄰近）的娘家照顧其父，時(shí)值熊某甲與熊某乙在外務(wù)工。2001年正月初六，陳某與熊某經(jīng)所在村的村委會(huì)同意，簽訂《賣約》（系村支書王某執(zhí)筆并加蓋有村委會(huì)印章），雙方約定：陳某以8600元的價(jià)格將家中房屋及全部承包地（以下簡稱“涉案承包地”）一并賣給熊某。簽訂《賣約》當(dāng)日，熊某向陳某支付4600元。此后，陳某繼續(xù)在其娘家照顧其父。2002年1月13日，熊某甲回到老家，在《賣約》上簽名，熊某向其支付4000元，熊某甲向熊某出具金額為8600元的收條一張。既而，熊某開始管理、經(jīng)營涉案承包地，并交納農(nóng)業(yè)稅。2003年，赤水市施行退耕還林政策，熊某將涉案土地的一部分進(jìn)行退耕還林，并辦理相應(yīng)的林權(quán)證。后，貴州省取消農(nóng)業(yè)稅，并對(duì)種糧農(nóng)戶施行糧食直補(bǔ)政策。2006年，陳某、熊某甲、熊某乙在陳某娘家所在集鎮(zhèn)上購房居住。2016年，陳某、熊某甲、熊某乙以“土地禁止買賣”為由，向赤水市人民法院訴請確認(rèn)《賣約》中關(guān)于涉案承包地買賣的約定無效。

裁判

貴州省赤水市人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，土地管理法第二條明確規(guī)定土地禁止買賣，這強(qiáng)調(diào)的是土地的所有權(quán)屬于農(nóng)民集體所有和國家所有，而土地使用權(quán)則可以依法轉(zhuǎn)讓。普通人受限于自身的文化程度，對(duì)轉(zhuǎn)讓和買賣兩種法律術(shù)語難以解釋區(qū)分，在我國農(nóng)村，村民通常將買賣和轉(zhuǎn)讓混同使用。對(duì)廣大村民而言，將不要的東西或權(quán)利處理給別人，往往認(rèn)為就是“買賣”。

我國實(shí)行土地公有制早已是眾所周知，陳某、熊某甲、熊某乙以家庭為單位向集體承包涉案土地，其僅享有相應(yīng)的土地承包經(jīng)營權(quán)，不能因《賣約》中“買賣”二字的使用，就認(rèn)為是在對(duì)土地所有權(quán)進(jìn)行買賣。陳某、熊某基于本村村支書對(duì)法律、政策的掌握、理解，請本村村支書書寫《賣約》并進(jìn)行把關(guān)，這正說明雙方期望在不違反相關(guān)規(guī)定的前提下，才對(duì)涉案土地進(jìn)行處置。因此，《賣約》中以“買賣”方式處置涉案土地，只是且只能夠是對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)。

陳某、熊某甲、熊某乙以“買賣”方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，其意思表示為將土地承包經(jīng)營權(quán)“賣給”熊某，今后屬于熊某享有，自己從此不再享有該權(quán)利。換成《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第三十二條中規(guī)定的法律術(shù)語來講，雙方關(guān)于“買賣”涉案土地的約定，實(shí)為轉(zhuǎn)讓涉案土地的土地承包經(jīng)營權(quán)。因此，《賣約》系雙方的真實(shí)意思表示，協(xié)議內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且《賣約》中涉及的土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓一事已征得發(fā)包方的同意，故《賣約》合法有效，雙方均應(yīng)恪守。據(jù)此，判決：駁回陳某、熊某甲、熊某乙的訴訟請求。

陳某、熊某甲、熊某乙不服一審判決，提起上訴。遵義市中級(jí)人民法院作出判決：駁回上訴，維持原判。

評(píng)析

在邊遠(yuǎn)的農(nóng)村，農(nóng)民在轉(zhuǎn)讓承包地時(shí)，通常和買賣農(nóng)村房屋一并處理，單獨(dú)轉(zhuǎn)讓土地或買賣房屋的情況較少。本案是因?yàn)楹贤嬖谖淖骤Υ茫攀沟牟蛔袷卣\實(shí)信用原則的陳某等人欲借此否認(rèn)合同效力，達(dá)到收回承包地的目的。?對(duì)于此類案件的處理，不能簡單從文字的角度判斷合同效力以及土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓，還應(yīng)結(jié)合生活常識(shí)、合同目的、交易習(xí)慣等從綜合分析。

1.土地所有權(quán)買賣的認(rèn)定

早在1956年，我國完成“三大改造”，就建立起土地公有制，并通過憲法和土地法予以明確。農(nóng)戶對(duì)承包地僅享有土地承包經(jīng)營權(quán)，故合同中對(duì)承包地的處理，原則上是對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，而不是對(duì)土地所有權(quán)進(jìn)行買賣，除非合同中很明顯的載明“買賣土地所有權(quán)”的字樣。

2.土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的認(rèn)定

土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓，按照農(nóng)村土地承包法第四十一條規(guī)定，受讓農(nóng)戶同發(fā)包方確立新的承包關(guān)系，轉(zhuǎn)讓農(nóng)戶與發(fā)包方的土地承包關(guān)系即行終止。用通俗的話講，就是農(nóng)戶把承包地“拿給”其他農(nóng)戶耕種，自己不再收回承包地，承包地上的權(quán)利由其他農(nóng)戶享有，承包地上的義務(wù)由其他農(nóng)戶負(fù)擔(dān)，故認(rèn)定土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的關(guān)鍵在于農(nóng)戶是否有放棄承包地的意思表示。具體而言，如承包地流轉(zhuǎn)合同中約定為“承包地買賣”，這意味著農(nóng)戶將土地承包經(jīng)營權(quán)“賣給”其他農(nóng)戶，從此不再享有土地承包經(jīng)營權(quán)，這屬于放棄承包地的意思表示；如承包地流轉(zhuǎn)合同中約定為“承包地轉(zhuǎn)包”“承包地移交管理”，但合同未約定轉(zhuǎn)包期限、管理期限以及農(nóng)戶今后會(huì)收回承包地，且流轉(zhuǎn)費(fèi)用在無明確計(jì)算方式的情況下一次性給付，這屬于放棄承包地的意思表示。

本案案號(hào)：（2016）黔0381民初1913號(hào)，（2017）黔03民終848號(hào)

案例編寫人：貴州省赤水市人民法院?袁正林?王明江