房產(chǎn)中介變相“吃差價(jià)” 訴請(qǐng)中介費(fèi)被駁回||福州律師分享

法院：居間人營(yíng)利方式主要是收取傭金或報(bào)酬 不得賺取差價(jià)

? ? 本報(bào)訊??一房屋中介機(jī)構(gòu)和賣家約定房屋出售價(jià)格為122萬(wàn)元，簽訂合同時(shí)將交易價(jià)格寫作126萬(wàn)元，額外的4萬(wàn)元用于給受讓方繳納稅費(fèi)、代辦貸款費(fèi)及中介費(fèi)用。事后，賣家得知房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)涉及的各項(xiàng)稅費(fèi)仍由受讓方承擔(dān)。交易雙方與中介機(jī)構(gòu)交涉無(wú)果后，解除了房屋買賣合同。中介機(jī)構(gòu)遂要求賣方支付中介費(fèi)并承擔(dān)違約金。近日，浙江省嘉興市南湖區(qū)人民法院駁回了中介機(jī)構(gòu)的訴訟請(qǐng)求。

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今年2月，沈某委托嘉興一房屋中介機(jī)構(gòu)出售自己的一套房產(chǎn)，確定出售價(jià)格為122萬(wàn)元。中介機(jī)構(gòu)找到買家后告知沈某因受讓方年邁體弱且系其員工家屬而不便于直接向其收取稅費(fèi)、代辦貸款費(fèi)用及中介費(fèi)用，因此在簽訂合同時(shí)將交易價(jià)寫作126萬(wàn)元，沈某在收到4萬(wàn)元額外費(fèi)用后交中介機(jī)構(gòu)，用于為受讓方繳納上述費(fèi)用。

3月6日，中介機(jī)構(gòu)、沈某與受讓方皇某簽訂《商品房轉(zhuǎn)讓合同》一份，約定沈某將房產(chǎn)以126萬(wàn)元的價(jià)格出售給皇某。合同約定定金為3萬(wàn)元，受讓方當(dāng)日交付定金。合同還約定，房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)涉及的各項(xiàng)稅費(fèi)均由受讓方承擔(dān)，中介費(fèi)為房?jī)r(jià)的1.5%計(jì)1.89萬(wàn)元，買賣雙方任何一方違約的，違約方應(yīng)承擔(dān)雙方的中介費(fèi)。

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但事后，沈某與皇某交流后得知，皇某與中介機(jī)構(gòu)員工并無(wú)親屬關(guān)系，其真實(shí)的買受價(jià)就是126萬(wàn)元，并需承擔(dān)中介費(fèi)及過(guò)戶相關(guān)的所有稅費(fèi)。雙方去找中介機(jī)構(gòu)交涉，但無(wú)果。3月28日，沈某與皇某簽訂協(xié)議書一份，約定雙方同意解除3月6日簽訂的房屋買賣合同，沈某退還定金3萬(wàn)元并補(bǔ)償增值差價(jià)3萬(wàn)元，雙方關(guān)于此房屋買賣的所有事宜全部結(jié)清。

此后，中介機(jī)構(gòu)將沈某起訴至南湖區(qū)人民法院，要求支付中介費(fèi)3.78萬(wàn)元并承擔(dān)違約金6萬(wàn)元。

在案件審理過(guò)程中，皇某作為證人當(dāng)庭表示其因改善住房需求，想購(gòu)買房屋，當(dāng)時(shí)中介報(bào)價(jià)125萬(wàn)元。其看過(guò)房子后有購(gòu)買意向，表示想與房東見(jiàn)面，但中介說(shuō)房東是外地老板，不方便見(jiàn)面。第二天又告訴其因?yàn)橐ネ獾匕菰L賣家需要很多費(fèi)用故房?jī)r(jià)漲到126萬(wàn)元，皇某表示接受。

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法院審理后認(rèn)為，中介機(jī)構(gòu)在居間過(guò)程中向交易雙方隱瞞對(duì)方的真實(shí)報(bào)價(jià)，造成雙方信息不透明，并將受讓方正常的126萬(wàn)元買受價(jià)中的4萬(wàn)元對(duì)出賣人謊稱為用作受讓方交納稅費(fèi)、代辦貸款及支付中介費(fèi)的額外費(fèi)用，在此基礎(chǔ)上簽訂了總價(jià)為126萬(wàn)元的房屋轉(zhuǎn)讓合同，并于次日簽訂承諾書及補(bǔ)充協(xié)議，使沈某同意支付4萬(wàn)元差價(jià)。鑒于雙方并未約定房屋售價(jià)在122萬(wàn)元以上的利益歸中介享有，沈某在受欺騙的前提下同意支付4萬(wàn)元并非真實(shí)意思表示，中介機(jī)構(gòu)以此賺取差價(jià)的行為違反相關(guān)禁止性規(guī)定，雙方簽訂的承諾書及補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)屬無(wú)效。

買賣雙方在此情況下協(xié)議解除合同，應(yīng)視為交易雙方對(duì)自身權(quán)利的正當(dāng)處分，并無(wú)不當(dāng)，中介對(duì)合同的解除負(fù)有重大過(guò)錯(cuò)，要求承擔(dān)中介費(fèi)和違約責(zé)任缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。

最終，法院駁回了中介機(jī)構(gòu)的訴請(qǐng)。（金??娜）

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■法官說(shuō)法■

這是一起居間合同糾紛。根據(jù)合同法規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同；居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告，居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。我國(guó)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得對(duì)交易當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的交易信息，低價(jià)收進(jìn)高價(jià)賣（租）出房屋賺取差價(jià)。

本案中，作為中介機(jī)構(gòu)的原告，其法律地位屬于居間人，負(fù)有就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告的義務(wù)，營(yíng)利方式主要是收取傭金或報(bào)酬，不得賺取差價(jià)。而事實(shí)上，本案中介機(jī)構(gòu)在居間過(guò)程中向交易雙方隱瞞對(duì)方的真實(shí)報(bào)價(jià)，造成雙方信息不透明，才促成合同成立，顯然該中介機(jī)構(gòu)的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。

該案承辦法官葉利霞表示，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)為買賣雙方的利益考慮，向交易雙方提供遵循公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則的合同文本，并有義務(wù)提醒雙方注意和說(shuō)明，而不應(yīng)該被利益引誘，使當(dāng)事人合法權(quán)益受到損害。