來(lái)源:廣州市中級(jí)人民法院阿輝與阿冰是一對(duì)夫妻，并有一名叫樂(lè)樂(lè)的女兒。2013年3月9日，妻子阿冰與陳某簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，將一套一百多平米的房屋賣(mài)給陳某。涉案房產(chǎn)登記在阿冰個(gè)人名下，且共有人一欄為空白。

合同第二條載明：賣(mài)方持有該物業(yè)之權(quán)屬證明，賣(mài)方對(duì)該物業(yè)享有完整處分權(quán)。并備注買(mǎi)賣(mài)雙方同意將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)名到陳某兒子小陳名下。阿冰出具《收款收據(jù)》，載明已收齊全額購(gòu)房款人民幣55萬(wàn)元，收款賬號(hào)戶名為阿冰的女兒樂(lè)樂(lè)。

小陳支付中介費(fèi)給中介公司。后阿冰與小陳就涉案房屋簽訂《廣州市存量房買(mǎi)賣(mài)合同》。

合同顯示，房屋共有情況為無(wú)，并載明該房地產(chǎn)按整套出售并計(jì)價(jià)，總金額人民幣35萬(wàn)元整等。

該涉案房產(chǎn)最終成交價(jià)為人民幣55萬(wàn)元。國(guó)土資源和房屋管理部門(mén)就涉案房屋出具《粵房地權(quán)證》，載明房地產(chǎn)權(quán)屬人為小陳。

 

2013年7月19日，丈夫阿輝向法院起訴請(qǐng)求與妻子阿冰離婚。法院判決駁回離婚訴訟請(qǐng)求。該判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。后阿輝提起本案訴訟，請(qǐng)求判令阿冰與小陳擅自處置該涉案房產(chǎn)的行為無(wú)效。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)

夫妻一方擅自處分共有房產(chǎn)時(shí)，買(mǎi)受人善意取得的認(rèn)定。? ? ? ?

裁判結(jié)果

一審法院判決，??阿冰與陳某簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)的行為無(wú)效；??阿冰與小陳簽訂的《廣州市存量房買(mǎi)賣(mài)合同》買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)的行為無(wú)效。陳某和小陳不服一審判決，向廣州市中級(jí)人民法院提起上訴。

廣州中院二審判決，駁回上訴，維持原判。

廣州中院再審判決撤銷(xiāo)一、二審判決，并駁回阿輝的訴訟請(qǐng)求。

法官說(shuō)法

原生效判決認(rèn)為：

涉案房屋為阿輝與阿冰在夫妻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買(mǎi)，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。阿冰單獨(dú)出售涉案房屋的行為屬于無(wú)權(quán)處分的行為。本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于陳某、兒子小陳購(gòu)買(mǎi)涉案房屋是否屬于善意取得。

首先，中介公司及陳某即小陳母親在查看涉案房屋時(shí)，已經(jīng)知曉阿冰的女兒樂(lè)樂(lè)在涉案房屋居住，小陳在轉(zhuǎn)讓款的時(shí)候也是支付給樂(lè)樂(lè)的，小陳、陳某應(yīng)該知道阿冰已經(jīng)結(jié)婚，涉案房屋存在是夫妻共同財(cái)產(chǎn)的可能性，而且陳某看房是在中介公司帶領(lǐng)下，更應(yīng)進(jìn)一步核實(shí)產(chǎn)權(quán)情況，但是其并未就涉案房屋是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)及阿冰的配偶阿輝是否同意出售涉案房屋作進(jìn)一步詢問(wèn)，故原審法院認(rèn)定小陳及陳某并未盡到謹(jǐn)慎注意義務(wù)正確。

其次，陳某與阿冰簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》約定“賣(mài)方交付該物業(yè)于買(mǎi)方使用日期為賣(mài)方收齊樓款當(dāng)天”，但從陳某及中介公司的陳述可知，支付轉(zhuǎn)讓款的時(shí)候阿冰提出以租賃的形式租用涉案房屋半年，上述房屋并未依照原合同約定進(jìn)行交付，不符合一般交易習(xí)慣，而且與一審中陳某陳述其購(gòu)房是為了小陳居住也不相符。結(jié)合前述理由，足以認(rèn)定陳某、小陳購(gòu)買(mǎi)涉案房屋并不屬于善意取得，故陳某、小陳主張其符合《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條中“善意取得”的條件不成立，故認(rèn)定阿冰與陳某、小陳簽訂就涉案房屋簽訂合同買(mǎi)賣(mài)涉案房屋行為無(wú)效正確。

再審認(rèn)為：

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：??小陳在受讓涉案房產(chǎn)時(shí)是否善意；??涉案房產(chǎn)的交易價(jià)格是否合理。首先，關(guān)于小陳在受讓涉案房產(chǎn)時(shí)是否善意的問(wèn)題。判斷小陳主觀上是否善意的關(guān)鍵在于小陳在受讓涉案房產(chǎn)時(shí)應(yīng)盡到何種程度的注意義務(wù)，亦即小陳對(duì)涉案房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)共有情況應(yīng)當(dāng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查還是形式審查。由于《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，而根據(jù)《中華人民共和國(guó)婚姻法》及其相關(guān)司法解釋的規(guī)定，一般情況下，婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻一方所取得的房產(chǎn)屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)，因此導(dǎo)致客觀上存在物權(quán)登記情形與實(shí)際共有情形不一致的情況。

根據(jù)上述規(guī)定，房屋登記機(jī)構(gòu)在辦理房屋登記手續(xù)時(shí)僅需要詢問(wèn)當(dāng)事人“申請(qǐng)登記房屋是否為共有房屋”并將其答復(fù)進(jìn)行歸檔保留，并未要求當(dāng)事人對(duì)其答復(fù)提供相關(guān)證據(jù)予以證實(shí)，也未規(guī)定需核查出賣(mài)人的婚姻狀況。

作為個(gè)體的買(mǎi)方在審查能力上無(wú)法與房屋登記機(jī)構(gòu)相比，其所應(yīng)承擔(dān)的審查義務(wù)也不應(yīng)高于房屋登記機(jī)構(gòu)。況且對(duì)買(mǎi)方苛以實(shí)質(zhì)審查義務(wù)將大大提高交易成本，延長(zhǎng)交易時(shí)間，有違交易效率原則。因此小陳在受讓涉案房產(chǎn)時(shí)無(wú)需對(duì)涉案房屋的產(chǎn)權(quán)共有情況進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。

從本案情形來(lái)看，??涉案房產(chǎn)登記在阿冰個(gè)人名下，共有人一欄為空白，小陳基于物權(quán)登記公示公信原則對(duì)此產(chǎn)生信賴(lài)是合理的；??小陳與阿冰簽訂的《廣州市存量房買(mǎi)賣(mài)合同》中載明涉案房屋共有情況是無(wú)、賣(mài)方阿冰保證所提供權(quán)屬情況真實(shí)、對(duì)涉案房產(chǎn)享有完整產(chǎn)權(quán)；??阿冰在房屋登記機(jī)構(gòu)辦理房產(chǎn)登記手續(xù)時(shí)對(duì)“申請(qǐng)登記的房地產(chǎn)是否存在共有”這一問(wèn)題作出了否定的答復(fù)。由此可以判斷，小陳已經(jīng)履行其對(duì)涉案房屋產(chǎn)權(quán)共有情況形式審查的義務(wù)，小陳在受讓涉案房產(chǎn)時(shí)應(yīng)屬善意。

其次，關(guān)于涉案房產(chǎn)的交易價(jià)格是否合理的問(wèn)題。涉案房屋的實(shí)際成交價(jià)格是55萬(wàn)元，高于涉案房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)稅務(wù)部門(mén)的計(jì)稅金額446158元。上述實(shí)際成交價(jià)與2013年7月5日小陳與工商銀行開(kāi)發(fā)區(qū)支行簽訂的《個(gè)人借款/擔(dān)保合同》中涉案房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格674538元相比，差額低于20%。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返谑艞l第二款“轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到交易時(shí)交易地的指導(dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價(jià)；對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格高于當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)百分之三十的，一般可以視為明顯不合理的高價(jià)”的規(guī)定，涉案房屋的實(shí)際成交價(jià)不屬于不合理低價(jià)。

由此可見(jiàn)，涉案房產(chǎn)受讓人小陳是善意的，交易價(jià)格也屬合理范圍，阿輝主張阿冰與小陳處置涉案房產(chǎn)的行為無(wú)效，缺乏依據(jù)。

 

我國(guó)夫妻法定財(cái)產(chǎn)制采用的是婚后所得共有制。根據(jù)我國(guó)婚姻法第十七條規(guī)定，除夫妻之間另有約定外，婚后所得財(cái)產(chǎn)為夫妻共同共有。由此可知，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，除法律另有規(guī)定或夫妻另有約定，夫妻一方所得財(cái)產(chǎn)基于法律的規(guī)定自動(dòng)轉(zhuǎn)化為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，夫妻一方無(wú)須登記自動(dòng)轉(zhuǎn)化為財(cái)產(chǎn)的共有人。

婚后所得財(cái)產(chǎn)共有制，有利于保護(hù)婚姻中經(jīng)濟(jì)處于弱勢(shì)一方的利益，符合我國(guó)傳統(tǒng)的婚姻家庭觀念，但未經(jīng)登記而直接享有財(cái)產(chǎn)共有權(quán)也造成了大量隱名共有人的出現(xiàn)。夫妻一方未經(jīng)另一方同意擅自將共有房屋出賣(mài)給他人，另一方提起訴訟請(qǐng)求人民法院認(rèn)定所訂立的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，而受讓人主張自己為善意、應(yīng)受善意取得制度的保護(hù),這是司法實(shí)踐中經(jīng)常遇到的情形。從民法體系來(lái)看，善意的評(píng)價(jià)應(yīng)該屬于主觀范疇，審理中，往往通過(guò)客觀發(fā)生的案件事實(shí)來(lái)予以衡量。那么不動(dòng)產(chǎn)善意取得，善意認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)如何界定，作為買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)盡何種程度注意義務(wù)，即是本案討論的焦點(diǎn)問(wèn)題。

本案中，我們認(rèn)為買(mǎi)受人為善意，主要從以下幾方面考慮：

1

?從不動(dòng)產(chǎn)登記制度的角度來(lái)說(shuō)

物權(quán)法規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)以登記為權(quán)利公示方式。不動(dòng)產(chǎn)登記以國(guó)家公權(quán)機(jī)關(guān)信譽(yù)為擔(dān)保，有較高的公信力，法律推定不動(dòng)產(chǎn)的登記名義人為享有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的真正權(quán)利人。那么，善意的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)首先應(yīng)當(dāng)是對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載內(nèi)容的充分信賴(lài)。第三人與登記權(quán)利人進(jìn)行交易，有理由相信不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人享有處分該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，相應(yīng)的，法律也應(yīng)當(dāng)保護(hù)第三人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的高度信任和充分信賴(lài)，把第三人對(duì)登記簿的信賴(lài)作為善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

2

?從買(mǎi)受人注意義務(wù)的角度來(lái)說(shuō)

《房屋登記辦法》第十八條規(guī)定，“房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)申請(qǐng)登記材料，并根據(jù)不同登記申請(qǐng)就申請(qǐng)登記事項(xiàng)是否是申請(qǐng)人的真實(shí)意思表示、申請(qǐng)登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正，以及申請(qǐng)登記材料中需進(jìn)一步明確的其他有關(guān)事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人。詢問(wèn)結(jié)果應(yīng)當(dāng)經(jīng)申請(qǐng)人簽字確認(rèn)，并歸檔保留。”

根據(jù)上述規(guī)定，房屋登記機(jī)構(gòu)在辦理房屋登記手續(xù)時(shí)僅需要詢問(wèn)當(dāng)事人“申請(qǐng)登記房屋是否為共有房屋”并將其答復(fù)進(jìn)行歸檔保留，并未要求當(dāng)事人對(duì)其答復(fù)提供相關(guān)證據(jù)予以證實(shí)，也未規(guī)定需核查出賣(mài)人的婚姻狀況。作為個(gè)體的買(mǎi)方在審查能力上無(wú)法與房屋登記機(jī)構(gòu)相比，其所應(yīng)承擔(dān)的審查義務(wù)也不應(yīng)高于房屋登記機(jī)構(gòu)。

3

?在夫妻一方擅自處分共有房產(chǎn)案件中，法院實(shí)際上面臨的是隱名共有人權(quán)利與買(mǎi)受人權(quán)利保護(hù)的沖突與平衡的問(wèn)題。

物權(quán)法第十九條明確規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)登記錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。但是由于隱名共有人權(quán)利意識(shí)的欠缺或者為了隱藏自己的財(cái)富、降低銀行貸款利率或購(gòu)房稅費(fèi)等個(gè)人特殊需求，不愿意在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記。隱名共有人的產(chǎn)生，有其自身怠于行使權(quán)利的原因。善意取得制度的目的和價(jià)值在于從動(dòng)態(tài)角度平衡第三人和真正權(quán)利人之間的利益，確保交易安全、減少交易成本。與隱名共有人相比，如果無(wú)其他證據(jù)證明第三人在交易中存在故意或者重大過(guò)失，其權(quán)益應(yīng)得以保障。

當(dāng)然，司法實(shí)踐千變?nèi)f化，除以上幾點(diǎn)，判斷第三人是否為善意時(shí)，應(yīng)該充分考慮包括出賣(mài)人與買(mǎi)受人的關(guān)系、交易價(jià)格等在內(nèi)的全案因素，綜合評(píng)價(jià)。