看到這個(gè)二手房買賣案例，我都不禁為房主廈門李先生叫屈。就賣個(gè)房而已，前前后后攤上四場(chǎng)官司，律師費(fèi)、訴訟費(fèi)應(yīng)該至少花了十幾萬，而估計(jì)后續(xù)還會(huì)被起訴及再起訴，最終結(jié)局將是一地雞毛，苦不堪言。

第一次賣房，引發(fā)二場(chǎng)訴訟，以李先生失敗告終

2016年3月25日，李先生與林山簽署了《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，約定李先生將訟爭(zhēng)房產(chǎn)以300萬元的價(jià)格出售給林山，簽訂之日林山僅向李先生支付2萬元定金等，后未再支付任何款項(xiàng)。李先生陳述，2016年5月至2018年5月間，林山為非法強(qiáng)占訟爭(zhēng)房產(chǎn)，伙同他人先以借住為名騙得房屋鑰匙、被換鎖后又多次撬鎖，并將訟爭(zhēng)房產(chǎn)出租給他人，李先生為此多次報(bào)警。

履約過程中，訟爭(zhēng)房產(chǎn)因李先生涉及其他債權(quán)糾紛案件被人民法院查封。雙方同意待訟爭(zhēng)房產(chǎn)解除查封后再行履約。訟爭(zhēng)房產(chǎn)于2016年7月5日解除查封，但雙方對(duì)付款方式不能達(dá)成一致意見。

百般無奈之下，2016年8月1日，李先生以林山未依約付款存在違約行為為由，請(qǐng)求法院判令解除《房產(chǎn)買賣協(xié)議》等，結(jié)果案件經(jīng)法院一二審判決均未支持李先生主張。

第二次賣房 先輸后贏 李先生取得表面上的最終勝利

由于與林山存在糾紛，兼之對(duì)林山的資信及履行能力產(chǎn)生懷疑，且李先生又急等錢用，為此，在2016年7月間李先生再在報(bào)紙上登廣告急售訟爭(zhēng)房屋，后新買家找上門聯(lián)系，雙方成交并于2016年7月11日簽署新的買賣協(xié)議，將房屋以340萬元價(jià)格賣給陳女士。雙方約定向交易申報(bào)價(jià)以房管部門指導(dǎo)價(jià)為準(zhǔn)，本差額作為房屋裝修及設(shè)備轉(zhuǎn)讓款等。2017年3月房屋過戶至陳女士名下，申報(bào)成交價(jià)為98萬元。

林山發(fā)現(xiàn)后，遂起訴李先生與陳女士，要求法院判令李先生與陳女士房屋買賣合同無效，并要求將訟爭(zhēng)房產(chǎn)登記恢復(fù)原狀。

一審法院認(rèn)為

李先生的行為明顯屬于“一房二賣”，李先生的行為損害林山《房產(chǎn)買賣協(xié)議》項(xiàng)下合法權(quán)益，李先生在主觀上存在明顯惡意，且李先生與陳女士就訟爭(zhēng)房產(chǎn)的買賣仍存在重重疑點(diǎn)：1.如陳女士明知訟爭(zhēng)房屋有人居住卻不向出售人或?qū)嶋H占有使用林山核實(shí)相關(guān)事實(shí)，有違常理。2.訟爭(zhēng)房產(chǎn)于2016年7月11日的市場(chǎng)價(jià)值為499.25萬元。李先生、陳女士雙方的成交價(jià)無論是340萬或者98萬均不足市價(jià)七成，均明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)。3、整個(gè)交易過程不超過5日有異常。4.簽訂協(xié)議當(dāng)日支付首付款230萬元（含定金50萬元）、當(dāng)日交付訟爭(zhēng)房的交易方式，在日常二手房交易過程中亦屬罕見等。

為此一審法院認(rèn)定李先生與陳女士簽訂的存量房合同因存在惡意串通損害第三人利益的情形應(yīng)認(rèn)定為無效。

后李先生、陳女士上訴，二審法院又撤銷一審判決，駁回林山全部訴訟請(qǐng)求。

廈門中院認(rèn)為

訟爭(zhēng)房屋確屬“一房二賣”，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是陳女士在購(gòu)買訟爭(zhēng)房產(chǎn)中是否是善意第三人。《最高人民法院關(guān)于適用物權(quán)法若干問題的解釋（一）》第十五條規(guī)定，受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，且無重大過失的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意。真實(shí)權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。

首先，李先生取得了房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，作為買受人的陳女士有理由相信李先生是訟爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人并享有合法的處分權(quán)。且本案沒有證據(jù)證明陳女士知道或應(yīng)當(dāng)知道李先生與林山的訴訟情況。因此陳女士在與李先生簽訂購(gòu)房合同及履行過程中，盡到了受讓人的注意義務(wù)，無重大過失，不存在過錯(cuò)。

其次，本案訟爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格比該交易的3個(gè)多月前李先生、林山的房屋實(shí)際交易已高了40萬元；?且陳女士、李先生的房屋交易價(jià)格高于物價(jià)部門指導(dǎo)價(jià)，亦為評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的70%左右，故該價(jià)格仍應(yīng)屬合理價(jià)格范圍之內(nèi)，不屬于明顯低價(jià)。

第三、李先生明確表示其沒有與陳女士串通，對(duì)其與林山之間的交易或糾紛等均對(duì)陳女士只字未提，陳女士完全不知情。

第四、前已述及，真實(shí)權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。本案中，林山并未向法院提交陳女士、李先生簽訂及履行購(gòu)房合同過程中，存在惡意串通損害其利益的行為的相應(yīng)證據(jù)，其稱陳女士、李先生惡意串通損害其利益，缺乏證據(jù)，不能成立，本院不予支持。

四場(chǎng)訴訟后，案結(jié)事未了，李先生仍面臨多場(chǎng)訴訟

表面上，李先生總算打贏了官司，與陳女士的房屋買賣行為可不被撤銷。但由于法院已經(jīng)判決其與林山房屋買賣合同有效，應(yīng)繼續(xù)履行。在后續(xù)不能履行的情況下，買家林山仍然可以起訴要求李先生承擔(dān)違約賠償責(zé)任，承擔(dān)房屋價(jià)格上漲損失的。

對(duì)于新買家陳女士而言，李先生沒有按時(shí)交付房屋，也是要向陳女士承擔(dān)違約責(zé)任的，而違約責(zé)任很有可能是要承擔(dān)陳女士所購(gòu)房屋的租金損失，且一直要持續(xù)到實(shí)際交房為止。

再然后，李先生要盡早交房履行合同責(zé)任的，其可能還要另行提起騰房之訴，要求林山將房屋交還李先生并由其再交付給陳女士。

賣個(gè)房而已，要惹出這么多的官司，最終弄得一地雞毛，無可收拾，你說煩不煩吶！

注：

? ???改寫案例真不是一件容易事。有同學(xué)說前二天文章《電影《少年的你》有哪些法律或常識(shí)錯(cuò)誤？》比其他的好看多了，這個(gè)有耐心看下去，其他的不一定有耐心看下去，要求通俗化些，短一些，要像講故事一樣，真難！

蔡思斌

2019年11月11日

雜錄：成熟的意義在于，你可以試著理解原來不理解的事，嘗試原諒你以前從不曾接受的人，在難過和委屈面前，還依舊可以保持樂觀的態(tài)度、獨(dú)立的人格和勇敢善良的心。