? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?福州房產律師：賣房未及時通知租戶 構成違約賠償17萬元

房屋出租人出售房產應當及時通知承租人，否則將承擔違約責任。近日，江蘇省南通市中級人民法院終審審結這樣一起財產損害賠償糾紛案，終審維持一審判決：如東縣海保公司因未及時履行通知義務，被判向租戶李女士賠償損失17.2萬元。

2005年起李女士在如東縣租賃海保公司所有的商鋪經營婚紗攝影拍攝生意，約定年租金4萬元，租期八年（自2006年2月1日起至2014年1月31日止），同時約定租賃期間承租人轉讓房產應提前一個月書面通知李女士。2013年2月，李女士在繳納房租時得知該租賃房屋已于2006年3月18日售于吳某，并已辦理了房屋產權變更登記手續。

2014年1月26日，李女士將海保公司、吳某以及受被告海保公司委托，與原告簽訂涉案房屋租賃合同的濱州物業公司作為被告起訴至如東縣人民法院，請求判令被告海保公司與被告吳某間簽訂的房屋買賣協議無效，三被告連帶賠償原告人民幣45萬元。后訴訟中經評估，賠償金額明確為房屋現價值和當時銷售價的差額386.65萬元。

被告海保公司辯稱，原告主張賠償損失386.65萬元依據價格評估結論作為參考，評估的商業用房單價過高，評估報告鑒定的價格有失公允。原告以2006年與2015年市場價的差距作為損失，該主張沒有依據。漲幅損失的計算應扣除辦理產權登記手續產生的稅費。

被告濱州物業公司辯稱，其受被告海保公司委托，與原告簽訂涉案房屋的租賃合同，相關責任應由海保公司承擔。

被告吳某辯稱，其對訟爭房屋的取得屬善意取得，且辦理了產權登記手續，原告主張協議無效于法無據。

如東縣法院一審認為，海保公司作為出租人在房產所有權轉移時應當履行通知義務，其未按約履行的行為構成違約，原告有權主張相應的違約損失。雙方租賃合同中對出租方的違約責任沒有作出約定，參考合同中約定的承租方違約時的責任比例，具體數額酌定為以被告海保公司和吳某的成交價的20%，計算為17.2萬元。由于原告申請評估的房屋價值與被告吳某購房價格十分懸殊，明顯與市場行情不符，原告據此差額主張損失，法院不予支持。被告吳某已對價受讓且占有財產，并無證據證明其主觀上存有惡意的情形，因房屋租賃合同未辦理登記備案手續，承租人的優先購買權不具有對抗第三人的效力，被告吳某不承擔賠償責任。被告濱州物業公司作為合同簽訂及合同履行的代理人，在代理權限內實施民事法律行為，不承擔賠償責任，由其委托人承擔民事責任。據此判決海保公司賠償原告損失17.2萬元。駁回原告的其他訴訟請求。

李女士不服，提起上訴。

■法官說法■

應保障承租人的優先購買權

該案一審承辦法官說，近些年房地產業繁榮，隨之而來的房屋租賃爭議也越來越多。依據法律規定，房屋租賃人對租賃房屋享有優先購買權，但是實踐中優先購買權沒有受到應有的重視，許多房屋所有人認為房屋是自己的，可以隨意處分，租賃人無權干涉其房屋買賣活動。優先購買權是對出賣人所有權行使設置的一個合理的負擔，具有合理性和正當性，業主在房屋交易的時候要充分予以重視，否則由此造成的損失需要責任人進行賠償。即使自己的房屋，買賣也不能太任性 。

盡管優先購買權在法律中規定了很長時間，但是關于優先購買權受侵害時如何賠償，法律并沒有明確的規定。根據我國法律規定的基本理念，民事賠償以填補損失為基本原則，對于因為優先購買受到侵害引起的損害賠償，應當根據當事人的實際損失情況進行合理判斷，本案中依照租賃合同中的違約責任標準進行裁判較為合理，既符合當事人的心理預期，也符合當事人對合理損失的基本判斷。