福州房產(chǎn)律師：超過(guò)經(jīng)營(yíng)許可范圍進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)是否導(dǎo)致《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》無(wú)效？?????

關(guān)鍵詞：房屋買(mǎi)賣(mài) 居間服務(wù) 超越經(jīng)營(yíng)許可范圍 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同

裁判主旨：房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間服務(wù)并非法定的國(guó)家限制經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)以及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，超過(guò)經(jīng)營(yíng)許可范圍進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)屬一般的違規(guī)行為，不屬違反行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此簽訂的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》應(yīng)認(rèn)定有效合同。

案情簡(jiǎn)介：

2011年6月25日，朱春秀、任紅英作為賣(mài)方與買(mǎi)方李金地以及中介服務(wù)方鑫晟公司簽訂《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》一份，合同約定，朱春秀、任紅英將座落于福州市晉安區(qū)福新中路岳峰林業(yè)樓304單元及林業(yè)樓9#附屬間賣(mài)給李金地，成交價(jià)格680000元，鑫晟公司受朱春秀、任紅英、第三人李金地的委托，就房屋買(mǎi)賣(mài)一事提供中介服務(wù)，服務(wù)范圍：為朱春秀、任紅英、第三人李金地提供交易機(jī)會(huì)，促成交易成功；協(xié)助雙方簽訂房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議；代辦權(quán)屬過(guò)戶(hù)手續(xù)、為第三人李金地辦理商業(yè)銀行按揭貸款手續(xù)等。在買(mǎi)賣(mài)雙方未改變交易條件，交易程序正常執(zhí)行的情況下，鑫晟公司保證朱春秀、任紅英如期收到全部房款、買(mǎi)方如期接收房產(chǎn)，因鑫晟公司工作不盡責(zé)致朱春秀、任紅英不能如期收到房款或買(mǎi)方不能如期收到房產(chǎn)過(guò)戶(hù)的，鑫晟公司承擔(dān)違約責(zé)任等。2011年9月9日，朱春秀、任紅英與買(mǎi)方李金地簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》一份，協(xié)議約定，原合同約定以按揭貸款方式付款，現(xiàn)李金地于2011年9月16日提前付清房款余額，朱春秀、任紅英同意于2011年9月16日將上述房產(chǎn)完整的交付于李金地，朱春秀、任紅英無(wú)償配合李金地辦理該房產(chǎn)的一切按揭貸款、戶(hù)口遷移、買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)、物業(yè)交接等相關(guān)手續(xù)。簽約后，第三人李金地按約直接向朱春秀、任紅英付清房款，該房屋產(chǎn)權(quán)也已過(guò)戶(hù)到買(mǎi)方李金地名下。

現(xiàn)朱春秀、任紅英以鑫晟公司及第三人李金地故意扣留房款，要求鑫晟公司及第三人李金地賠償損失訴至一審法院。

另查，鑫晟公司經(jīng)營(yíng)范圍為對(duì)商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)投資咨詢(xún)。

法院認(rèn)為：

鼓樓法院：鑫晟公司雖不具有房產(chǎn)中介資質(zhì)，其超越工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營(yíng)許可范圍與朱春秀、任紅英、第三人李金地簽訂《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》，但鑫晟公司超過(guò)經(jīng)營(yíng)許可范圍進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)屬一般的違規(guī)行為，不屬違反“行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，故本案訟爭(zhēng)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》應(yīng)認(rèn)定有效合同。《經(jīng)紀(jì)合同》簽約后，鑫晟公司促成朱春秀、任紅英與第三人李金地房屋買(mǎi)賣(mài)交易成功，原告已如期收到全部房款、第三人李金地已如期接收房產(chǎn)并辦理了房產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，鑫晟公司已按約全部完成了中介任務(wù)。

福州中院：上訴人與被上訴人及第三人簽訂《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》，系當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，被上訴人鑫晟公司雖超越經(jīng)營(yíng)范圍提供房屋買(mǎi)賣(mài)居間服務(wù)，但房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間服務(wù)并非法定的國(guó)家限制經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)以及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)合同法﹥?nèi)舾蓡?wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返谑畻l關(guān)于“當(dāng)事人超越經(jīng)營(yíng)范圍訂立合同，人民法院不因此認(rèn)定合同無(wú)效。但違反國(guó)家限制經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)以及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營(yíng)規(guī)定的除外。”的規(guī)定，合同不因此無(wú)效。故一審對(duì)訟爭(zhēng)合同效力的認(rèn)定是正確的。

福州房產(chǎn)律師蔡思斌評(píng)析：

《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)合同法﹥?nèi)舾蓡?wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返谑畻l關(guān)于“當(dāng)事人超越經(jīng)營(yíng)范圍訂立合同，人民法院不因此認(rèn)定合同無(wú)效。但違反國(guó)家限制經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)以及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營(yíng)規(guī)定的除外。” 因此法院認(rèn)定房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間服務(wù)并非法定的國(guó)家限制經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)以及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，故《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》仍然有效。但因?yàn)閷?shí)務(wù)中大眾對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)的一些手續(xù)、流程都不熟悉，房屋中介機(jī)構(gòu)是重要的存在。故雖然《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》仍然有效，但因?yàn)樵摍C(jī)構(gòu)的不專(zhuān)業(yè)而導(dǎo)致的房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中發(fā)生糾紛，得不償失。建議購(gòu)房人慎重選擇房屋中介機(jī)構(gòu)。

案例索引：

?? ?福州市中級(jí)人民法院（2014）榕民終字第3836號(hào)“朱春秀、任紅英與福州市鼓樓區(qū)鑫晟投資咨詢(xún)有限公司居間合同糾紛”，見(jiàn)《朱春秀、任紅英與福州市鼓樓區(qū)鑫晟投資咨詢(xún)有限公司居間合同糾紛二審民事判決書(shū)》（審判長(zhǎng)陳光卓，代理審判員田始鳳、陳學(xué)輝），載 《無(wú)訟案例》（20141215）。