案情簡(jiǎn)介：
2005年11月30日，男方許志父母出資購(gòu)買房屋并登記于許志名下，嗣后該房屋由許志父母一直居住至今。2010年12月，許志與女友孫藝同居，雙方未辦理結(jié)婚登記手續(xù)。
2015年6月26日與孫藝簽訂《存量房買賣合同》，將房產(chǎn)變更至孫藝名下。房屋和車位買賣過(guò)程中的稅費(fèi)由許志支付，孫藝未支付款項(xiàng)，房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證由許志收?qǐng)?zhí)，訟爭(zhēng)房屋和車位由許志占有、使用至今。
自2014年8月29日至2015年9月29日，孫藝與許志資金往來(lái)83次，孫藝轉(zhuǎn)賬給許志1110340元，許志轉(zhuǎn)賬給孫藝168792元。嗣后許志與孫藝因感情問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，2019年9月26日，孫藝向自然資源局申請(qǐng)公告掛失房屋的《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用權(quán)證》。
許志遂將孫藝訴至法院，主張因其為案外人提供借款擔(dān)保，為防止名下房屋被強(qiáng)制執(zhí)行，才在未被起訴之前簽訂案涉合同，將案涉房屋過(guò)戶到孫藝的名下。故案涉合同非當(dāng)事人真實(shí)意思表示，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。
孫藝抗辯，許志對(duì)其負(fù)有債務(wù)，經(jīng)雙方協(xié)商，許志同意以物抵債，并與其簽訂案涉合同。故案涉合同是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，應(yīng)認(rèn)定有效。
另，由于許志為他人的貸款提供擔(dān)保，2016年9月23日農(nóng)村商業(yè)銀行向法院申請(qǐng)執(zhí)行許志、嚴(yán)志等金融借款合同糾紛一案。
一審龍海法院觀點(diǎn)：
根據(jù)法律規(guī)定,認(rèn)定合同是否無(wú)效的關(guān)鍵事實(shí)在于雙方是否存在通謀虛偽的意思表示。本案雙方簽訂《存量房屋買賣合同》，依照常理，雙方之間當(dāng)存有買賣房屋的意思表示及相應(yīng)的履行行為，形成房屋買賣的意思表示，但結(jié)合所有權(quán)屬性、居住情況、合同條款、付款情形，結(jié)合查明事實(shí)發(fā)現(xiàn)：1、孫藝無(wú)購(gòu)買房屋的真實(shí)意思表示；2、孫藝沒(méi)有支付購(gòu)房款；3、雙方約定的價(jià)款低于市場(chǎng)價(jià)的70%以下；4、孫藝主張其“以物抵債”，其提供的證據(jù)明顯是正常生活中的轉(zhuǎn)賬流水，與房屋買賣支付價(jià)款的民事法律特征明顯不符。因此，可以認(rèn)定許志與孫藝通謀，雙方簽訂的存量房買賣合同不是真實(shí)的意思表示，合同無(wú)效。
二審漳州中院觀點(diǎn)：
首先，許志在簽訂案涉合同之前，確實(shí)存在擔(dān)保債務(wù)，且部分債務(wù)為到期債務(wù)。許志在所涉?zhèn)鶆?wù)案件到期或即將到期，即將面臨起訴和執(zhí)行之前，與孫藝簽訂案涉合同，并將名下房屋轉(zhuǎn)移登記至孫藝名下，明顯具有規(guī)避強(qiáng)制執(zhí)行的動(dòng)機(jī)；
其次，孫藝并未根據(jù)案涉合同約定的期限履行支付購(gòu)房款項(xiàng)的義務(wù)，許志亦不要求房款實(shí)際交付。雙方多筆款項(xiàng)往來(lái)均發(fā)生于同居期間，并均未注明款項(xiàng)用途，不排除是因日常生活和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生，不足以證明雙方存在借款關(guān)系。根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，亦均不能證明雙方具有以物抵債的合意；
第三，許志與孫藝雖未登記結(jié)婚，但從2010年12月開始，雙方即同居，案涉合同簽訂前，雙方還生育一女，兩人關(guān)系特殊。同居關(guān)系期間，許志以買賣形式過(guò)戶房產(chǎn)給孫藝并承擔(dān)稅費(fèi)，之后雙方繼續(xù)共同居住生活，明顯不符常理。
綜上，許志自認(rèn)其為規(guī)避執(zhí)行而簽訂案涉合同，將案涉房屋轉(zhuǎn)移登記至孫藝名下的事實(shí)具有高度蓋然性。案涉合同以合法形式掩蓋非法目的，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。無(wú)效合同自始沒(méi)有法律效力，因無(wú)效合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。孫藝基于案涉合同取得案涉房屋的所有權(quán)，依法應(yīng)予返還給許志。
蔡思斌律師評(píng)析：
本案法院在審理房屋買賣合同是否有效的問(wèn)題上，主要考慮了如下幾個(gè)問(wèn)題：
1、房屋買賣簽署時(shí)間與許志債務(wù)履行期限之間的關(guān)聯(lián)性；
2、房屋買賣合同的實(shí)際履行情況，包括款項(xiàng)是否實(shí)際支付，房屋是否交付。結(jié)合孫藝并未依照合同支付購(gòu)房款，房屋一直由許志占有、使用，房屋權(quán)屬證書由許志收?qǐng)?zhí)，法院認(rèn)定雙方并無(wú)真實(shí)交易的意思表示。
3、為何孫藝提供了與許志之間的大額往來(lái)流水，卻仍然不能保住房產(chǎn)？
雖然孫藝提供了雙方同居期間的大額往來(lái)流水，而且從流水中也可以證明其向許志支付款項(xiàng)遠(yuǎn)超許志向其支付款項(xiàng)。但是，因支付行為是發(fā)生于同居期間這一時(shí)間段內(nèi)，與購(gòu)房時(shí)間不吻合，金額不對(duì)應(yīng)，加之二人特殊關(guān)系，極有可能為生活開支或其他經(jīng)濟(jì)往來(lái)。雖然孫藝主張系以物抵債，但問(wèn)題在于雙方并無(wú)任何以物抵債協(xié)議。因此，法院最終結(jié)合全案證據(jù)，認(rèn)定雙方無(wú)真實(shí)交易的意思表示，未支持孫藝的抗辯。
4、那么，如果孫藝真的當(dāng)時(shí)涉及以物抵債的，孫藝當(dāng)初應(yīng)該怎么做才能防止如今的結(jié)果或挽回些損失呢？
孫藝應(yīng)當(dāng)與許志簽署書面協(xié)議，明確此前轉(zhuǎn)賬款項(xiàng)系借款，并同時(shí)就借款未還事實(shí)予以確認(rèn)，就雙方以物抵債簽署協(xié)議并辦理過(guò)戶，實(shí)際交付、占有房屋。且交易價(jià)格不能低于市場(chǎng)價(jià)70%。
以上人物系化名。
索引案例：漳州市中級(jí)人民法院（2020）閩06民終400號(hào)
福州律師蔡思斌?
