改判要點：
預查封雖然可以限制任何單位和個人擅自處分被預查封的財產，但不能改變被預查封不動產的權屬狀態(tài)，亦不禁止當事人依法對該不動產上原有基礎法律關系進行變更或解除
案情簡介
2013年2月18日，吳宏強、林奕宏就購買訟爭房屋與A公司簽訂《商品房買賣合同》，并支付首付款項。訟爭房已辦理預售合同備案登記并交房，未進行房屋所有權登記。二人就剩余房款通過銀行貸款方式支付，A公司作為保證人，提供連帶責任保證擔保。后因二人未及時償付按揭貸款，致使A公司承擔保證責任，多次為二人代償銀行貸款。2017年A公司訴請二人償還貸款，并解除《商品房買賣合同》，連江縣法院予以支持。執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)訴爭房屋于2014年已被預查封。而后A公司向一審法院提起執(zhí)行異議，要求解除對訟爭房的查封并將該房屋予以返還。
一審鼓樓法院
依據(jù)最高人民法院、國土資源部、建設部《關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條第三項規(guī)定，被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續(xù)或者商品房預告登記的房屋，雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封。第十八條規(guī)定，預查封的效力等同于正式查封。法院裁定查封訟爭房在前，連江縣人民法院判令解除合同在后。A公司的合同解除權及要求吳宏強、林奕宏返還房屋的請求權并不屬于物權，并不優(yōu)先于已進入強制執(zhí)行階段的債權。
二審福州中院
二審認為法院基于預告登記而對不動產采取的預查封措施，僅是一種預先限制性登記。在轉為正式查封之前，預查封雖然可以限制任何單位和個人擅自處分被預查封的財產，但不能改變被預查封不動產的權屬狀態(tài)，亦不禁止當事人依法對該不動產上原有基礎法律關系進行變更或解除。故本案中，預查封并不影響A公司合同解除權的行使。A公司在向銀行實際承擔擔保責任后，有權解除其與吳宏強、林奕宏簽訂的《商品房買賣合同》。
本案中涉及到《商品房買賣合同》后的不動產所有權登記問題。我國在不動產所有權的認定上采取嚴格的登記生效主義，但該案特殊之處在于買賣雙方雖未進行房屋所有權登記，但已辦理預告登記。商品房預告登記的所登記的，并非不動產物權，而是對將來發(fā)生不動產物權變動的請求權，其所產生的法律效力，除限制預告登記義務人的物權處分行為外，還導致不動產物權權能發(fā)生分離，預告登記權利人實際享有了該不動產的占有、使用、收益及事實上的處分權（例如添附等），而不動產所有權仍由預告登記義務人保留。故訴爭房屋所有權仍應歸A公司。
本案中一審法院首先根據(jù)最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第二十六條規(guī)定，被執(zhí)行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的轉移、設定權利負擔或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人。結合訴爭房屋的預查封與訴爭房屋買賣合同解除的時間先后順序分析，認定訴爭房屋已進入強制執(zhí)行階段的債權優(yōu)先于A公司要求房屋的請求權。但其對于預查封的效力理解尚不明確。預查封在轉為正式查封之前，不能改變被預查封不動產的權屬狀態(tài)，亦不禁止當事人依法對該不動產上原有基礎法律關系進行變更或解除。此即為本案改判要點所在。
案例索引：(2019)閩01民終7312號，以上涉及人名均為化名。
